Własne mieszkanie na wynajem


 

Po co kupować mieszkanie

 

Dla inwestorów, którzy już zajmują się wynajmem mieszkań ( w szczególności absolwentów Seminarium Inwestowania w Nieruchomości oraz Akademii Sourcingu ) tytułowe pytanie wydaje się być dość banalne, żeby nie powiedzieć, pozbawione sensu. Jest jednak spora grupa osób, także wśród wyżej wymienionych absolwentów, które chciałyby na mieszkaniach zarabiać, ale z różnych względów tego nie robią.


  • nie mam doświadczenia
  • boję się kredytów
  • za mało jeszcze wiem ( muszę się doszkolić)
  • szukam odpowiedniego mieszkania i nie mogę znaleźć

Znowu, podobnie jak w przypadku flipów, bardzo łatwo jest znaleźć w swojej głowie powody, dla których lepiej nie zaczynać. Wiem to doskonale, bo sam przez podobne procesy myślowe przechodziłem. Jak zatem temu zaradzić?

Skąd wziąć doświadczenie

 

Gdy słuchasz ludzi, którzy mają swoje mieszkania „po babci” i próbują je wynajmować, często dowiesz się, że nie ma nic trudniejszego i bardziej wkurzającego. Same kłopoty. Najemcy nie płacą, niszczą, rujnują, ciągle się zmieniają itp. – zarobek z tego żaden, a zabiera dużo czasu i nerwów.

Często powodem takiej sytuacji jest właśnie brak doświadczenia, skutkujący popełnianiem podstawowych błędów.


  • umowa z internetu
  • brak selekcji najemców
  • zgoda/ przyzwolenie na opóźnienia w płatnościach
  • brak kaucji lub zbyt niska kaucja
  • nieumiejętne rozliczanie podatków ( ryczałt niekoniecznie jest najkorzystniejszy)
  • i wiele innych

Nikt nie został od razu mistrzem w zarabianiu na wynajmie, dlatego każdy musi się tej sztuki nauczyć. W mojej ocenie kluczowe są trzy rzeczy: 


  1. Dobre, wartościowe szkolenie na początek
  2. Networking, czyli odpowiednia sieć kontaktów. Szczególnie pomocne, gdy potrzebujemy odpowiedzi na trudne pytania.
  3. Praktyka, praktyka, praktyka. Tu najlepiej nauczyć się na Podnajmie.

Na powyższej liście kolejność nie jest przypadkowa, jednakże z czasem punkt trzeci staje się numerem 1. Gdy już wiesz co masz robić, gdy masz odpowiednie grono „pomocników”, nic nie rozwinie Cię bardziej, niż Twoje własne doświadczenia i błędy.

 

Obawa przed kredytem

 

Tutaj niestety sam nie jestem dobrym przykładem, gdyż moja awersja do zapożyczania się jest na tyle duża, że mogę nie być zbyt przekonywujący. Udało mi się jednak przekonać samego siebie ( a także małżonkę, co było wielokrotnie trudniejsze 🙂 ), że kredyt kredytowi nierówny, i jeśli bierze się go z głową i w celu pomnażania gotówki, to jest to „dobry kredyt” 😉 mieszkanie na wynajem

Jaka jest różnica pomiędzy dobrym a złym kredytem? Definicji pewnie powstało mnóstwo, ale postaram się ich nie powielać, tylko opisać tę różnicę swoimi słowami.

 

Zły kredyt

 

Każdy kredyt, który ma służyć zaspokajaniu naszych potrzeb konsumpcyjnych jest złym kredytem. Złym, to znaczy takim, od którego każdy rozsądny człowiek powinien trzymać się z daleka.

Jego efektem jest wyjmowanie gotówki z naszej kieszeni. Powoduje, że w każdym miesiącu, po zapłaceniu raty mamy do dyspozycji mniej pieniędzy. Przykłady:


  • Kredyt na mieszkanie/dom, w którym mieszkamy
  • Kredyt na samochód ( jeśli nie jest to samochód, dzięki któremu zarabiamy pieniądze)
  • Kredyt/raty na sprzęt RTV/AGD
  • Kredyt na wycieczkę wakacyjną
  • Kredyt no nowego iPhone’a
  • Kredyt na remont łazienki
  • …itp

Kupujemy coś na kredyt po to, żeby mieć to szybciej, niż gdybyśmy mieli na to odłożyć odpowiednią sumę pieniędzy. W efekcie rzeczywiście mamy tę rzecz od razu, ale co miesiąc musimy na nią poświęcać część naszych dochodów, a dodatkowo w końcowym efekcie zapłacimy więcej ( odsetki). W przypadku mieszkania, czy domu, dochodzi dodatkowy stres, że jeśli przestaniemy spłacać raty, to możemy stracić dach nad głową.

 

Dobry kredyt

 

Jak w takim razie można zdefiniować dobry kredyt i czy coś takiego w ogóle istnieje? Jeśli w wyniku pożyczenia pieniędzy z banku, mamy co miesiąc więcej gotówki, niż gdybyśmy mieli bez tej pożyczki, to taki kredyt można uznać za dobry. Przykłady:


  • Kredyt na samochód dostawczy, dzięki któremu będziemy mogli wykonywać pracę kuriera. Rata 1000zł miesięcznie, dochód dzięki pracy- 2500 miesięcznie. Ciągle trzeba zapłacić miesięczną ratę, ale zostaje w portfelu 1500, których bez kredytu by nie było
  • Kredyt na mieszkanie, które będzie wynajęte. Rata kredytu 800zł, dochód z najmu 2000zł. Oddajemy do banku 8 stów miesięcznie, ale ciągle 1200 zostaje na koncie. Bez kredytu by się nie udało…
  • Takich przykładów jest więcej, ale te dwa, a w zasadzie jeden z nich na potrzeby artykułu w zupełności wystarczy.

Potrzeba dodatkowych szkoleń

 

I znowu z autopsji. Wiele osób przed rozpoczęciem działania ma potrzebę kolejnych i kolejnych szkoleń. Łatwiej jest wydawać pieniądze na następne sympozja, konferencje, warsztaty, niż po prostu zabrać się do roboty. Napisałbym, że to zupełnie naturalne, ale nie chciałbym obrazić tych, którzy do pracy zabierają się od razu, gdy widzą dobrą okazję. 

Na pewno jednak pewien odsetek ludzi działa w sposób zachowawczy. Ciągłe zdobywanie wiedzy niejako usypia ich strach przed działaniem. Przecież się uczę i rozwijam. Nikt mi nie może zarzucić, że nic nie robię. Z czasem zacznę z tej wiedzy korzystać, ale muszę jeszcze pojechać na tamto szkolenie…

W takiej sytuacji pomaga ( a przynajmniej pomogło mi) porównanie się z innymi ludźmi, którzy zaczynali razem z nami, a którzy teraz są daleko z przodu. Dodatkowo polecam poczytać historie inwestorów, którym się powiodło. Niejednokrotnie okaże się, że są to ludzie tacy sami jak my, którzy różnią się jedynie faktem, że kiedyś po prostu zaczęli działać.

 

Znaleźć odpowiednie mieszkanie

 

Dla początkującego inwestora, który niewiele jeszcze wie o rynku nieruchomości, znalezienie tej pierwszej „perełki” to nie lada wyzwanie. Bez względu na to czy ma to być flip, czy mieszkanie na wynajem- pytań w głowie jest zdecydowanie więcej niż odpowiedzi. Nie bez powodu mówi się, że trzeba rozważyć kilkadziesiąt nieruchomości, odbyć kilkanaście rozmów i spotkań z właścicielami, żeby w końcu wybrać TO jedno mieszkanie.

Bez względu na to jak to brzmi- trzeba to zrobić. W przeciwnym razie istnieją tylko dwa scenariusze:


a) nie kupimy nigdy żadnego mieszkania w obawie przed popełnieniem błędu

b) kupimy mieszkanie, które nie będzie wystarczająco dochodowe


Nie wiem co gorsze 🙂

 

Moje zakupy

 

Kilka miesięcy temu, recenzując książkę „Jak zostałem Milionerem” zobowiązałem się, że kupię swoje własne mieszkanie na wynajem. Cel ten pojawił się nawet w moich postanowieniach na 2017r. Nazwałem go: Kupię minimum jedną kawalerkę.mieszkanie na wynajem

Realizacja nie przyszła łatwo. Znalazłem odpowiednie mieszkanie w dobrej lokalizacji, za właściwą cenę ( 144tys. za 21m2 we Wrocławiu) i podpisałem umowę przedwstępną. Było to w lutym 2017. Deweloper zarzekał się, że zakończy inwestycję w połowie kwietnia. Byłem cierpliwy- mieszkanie odbieram 3 listopada. 🙂

W międzyczasie jednak bardzo dużo wydarzyło się w moim inwestorskim życiu, w związku z czym wiem już, że kawalerka na wynajem to wcale nie jest optymalne rozwiązanie. Owszem, zarobię na jej wynajmie 600-700zł miesięcznie po odliczeniu raty kredytowej, ale czy przybliży mnie to do wolności finansowej? Coś się boję, że nie sądzę.

Po ostatnich doświadczeniach z podnajmowanymi mieszkaniami doszedłem do wniosku, że warto jest pójść inną drogą, a przynajmniej wzbogacić obecną koncepcję o nowe elementy. Postanowiłem kupić mieszkanie do wynajmu na pokoje, żeby zacząć na nim zarabiać prawdziwe pieniądze.

Kilka tygodni trwały poszukiwania, wraz z odpowiednim skalibrowaniem współpracującego ze mną pośrednika. W końcu znalazłem. Mieszkanie, które znajduje się dokładnie po przeciwnej stronie ulicy naszego projektu „Nowowiejska”. Coś jakby przeznaczenie? 🙂 Po trzech długich tygodniach negocjacji ustaliliśmy cenę transakcji i 27.10.2017r. zjawiliśmy się wraz z małżonką u notariusza. Umowa przedwstępna podpisana.

 

Dalsze losy mieszkania na Nowowiejskiej na pewno znajdziecie w kolejnych wpisach. Póki co zdradzę jedynie, że kosztowało niecałe 320tys. i będzie generować miesięczny przychód na poziomie 3800-4000 złotych. Nie wymaga remontu, jedynie dostosowania ( dwie ścianki działowe i jedna kuchnia do przedpokoju). Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, to już na początku grudnia w mieszkaniu pojawi się ekipa.

 

Dzięki, że czytasz, zachęcam do komentowania.

 

Tomek

 

P.S. Tymczasem wczoraj wspólnie z Olkiem podpisaliśmy kolejną umowę na podnajem… o tym także w następnych artykułach.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

4 komentarze
  • Andrzej
    O godzinie 11:21h, 02 listopada Odpowiedz

    Gratuluję! Dobrze się to czyta.
    Mam tylko wrażenie graniczące z pewnością że takie rzeczy jak podnajem i kupno mieszkania na pokoje (bo dopiero wtedy przynosi konkretny zysk) ma sens jedynie w dużych miastach.
    Pomimo tego, że ze Świdnicy do Wrocławia aż tak daleko nie mam, to jednak łatwiej popołudniami zarządzać nieruchomością w miejscowości w której się żyje i pracuje normalnie na etat. Tylko, że tu nie ma studentów (więc na pokoje odpada) a i na podnajmie co najwyżej grosze.

    No chyba, że macie po tych kursach jakieś przykłady, pokazujące że w mniejszych miastach też tak można.

    • Tomek
      O godzinie 11:33h, 02 listopada Odpowiedz

      Andrzej,
      Dzięki za komentarz.
      Rzeczywiście, nie da się ukryć, że w dużych miastach tego typu działalność ma większe szanse powodzenia.
      To kwestia minimalizowania ryzyka.
      Nie odrzucalbym jednak zupełnie opcji inwestowania w mniejszych miejscowościach. Najem na pokoje to nie tylko studenci, to przede wszystkim młode osoby pracujące, które jeszcze nie kupiły swojego mieszkania, a gdzieś przecież mieszkać muszą.
      Świdnica akurat jest dobrym przykładem miasta, w którym jest sporo zakładów pracy i popyt na pokoje na pewno jest.
      Osoby dojeżdżające z Wrocławia, Ukraińcy… nie obawiałbym się o najemcow.
      Oczywiście musiałbyś najpierw zbadać rynek. Wystawić ogłoszenie z „jakimiś” zdjęciami i sprawdzić czy jest zainteresowanie. Reszta to cierpliwość i konsekwencja.

      Powodzenia 🙂

  • Marcin
    O godzinie 19:45h, 02 listopada Odpowiedz

    Moim zdaniem byłoby lepiej, gdybyś kupił 2 mieszkania za około 230.000zl każde niż kawalerkę i to na Nowowiejskiej.
    Widziałem już na YT jak kuchnie się wyprowadza do przedpokoju. Mógłbyś zdradzić ile takie zabieg kosztuje?
    Sam też chce teraz wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem i też gdzieś tutaj na Śródmieściu bo tutaj obecnie mieszkam 😉 Powodzenia w inwestycjach!

    • Tomek
      O godzinie 20:23h, 02 listopada Odpowiedz

      Marcin,

      Dzięki 🙂

      Odpowiadając na pytanie o kuchni. Wszystko jest względne. Zależy co jest do zrobienia, czy jest gaz, czy są płytki, jak daleko do do pionów, bo zlew tez trzeba przenieść. U mnie szacuję, ze nie przekroczę 10 tys już z przygotowaniem i umeblowaniem nowego pokoju po kuchni. Jak skończę to się pochwałę kosztami.

      Co do kawalerki- zgadzam się z Tobą. Umowę przedwstępna podpisałem jednak w lutym, gdy tego jeszcze nie wiedziałem. Mam już gotowy plan. Zrobię na tej kawalerce szybkiego flipa. W zależności od zainteresowania- sprzedam ją w stanie deweloperskim lub zrobię drobny remont. Kawalerka jest na Górniczej ( boczna lotniczej).

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!