czytofin kamienica flip

Przygody początkującego flippera cz.2


 

Jak wygląda Wrocławski rynek nieruchomości.

 

Czy udało mi się w końcu znaleźć idealne mieszkanie na pierwszą transakcję? Dowiedz się więcej czytając tekst poniżej.

 

W pierwszej części Przygód Flippera pokazywałem jak wygląda poszukiwanie pierwszej inwestycji z punktu widzenia niedoświadczonego inwestora. Opisywałem z jakimi wyzwaniami i problemami trzeba się zmierzyć, żeby w ogóle zacząć. Ile prawdziwych i sztucznych problemów musisz rozwiązać w swojej głowie, aby dojść do konkluzji, że „chcę i mogę”.  Jeśli już przebrniesz przez ten trudny etap to potem… jest już tylko gorzej 🙂

Zderzenie z rynkiem nieruchomości bywa bolesne, a na pewno potrafi być zaskakujące. Nie chcę generalizować, bo za mało wiem, żeby wyciągać ogólne wnioski, ale jedno mogę powiedzieć już teraz, z pełną odpowiedzialnością- Wrocław jest trudnym rynkiem dla nowicjuszy i doświadczam tego niemalże codziennie od kilku tygodni.

Ale co? Poddać się, bo „Wrocław to jest trudny rynek”? Nieee. To nie jest tak, że we Wrocławiu nie ma mieszkań nadających się na Flipa. Są i zapewne jest ich bardzo dużo, trzeba tylko wiedzieć jak je znaleźć.

 

Metody i efekty

 

Skupiłem się na trzech metodach:

  • interakcje z pośrednikami i próba przekonania ich, że warto dostarczać mi dobre oferty
  • moniter.pl, o którym pisałem w pierwszej części
  • miejski przetarg- super doświadczenie  😉

 

Pośrednik

 

  • Przekonałem do siebie jednego pośrednika, który prężnie działa w Śródmieściu. Spotkaliśmy się, omówiliśmy potrzeby obu stron i znaleźliśmy wspólny język. Jeśli dojdzie do transakcji, to na pewno będzie Win-Win. Pan Seweryn specjalizuje się w kamienicach zlokalizowanych w konkretnym obszarze, w którym się z resztą wychował, ma dość dobre czucie rynku i dojście do ciekawych ofert, które sukcesywnie mi przedstawia. Oto jedna z nich: flip

    Wrocław, ul. Reja. 95m2, 4 pokoje,  kamienica, 5. piętro, 399tys cena wyjściowa, z potencjałem na 380tys. bez większych negocjacji.
    4tys/metr2. Nie powiem, żebym się zachwycił, bo oferta znacznie przekraczała moje aktualne cele, zarówno jeśli chodzi o powierzchnię, jak i cenę. To, co jednak nie dawało mi spokoju to fakt, że lokalizacyjnie była to oferta bardzo przyszłościowa. W zasięgu 200m wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej, 1500m dalej główny gmach PWr. Dla inwestora, który chciałby wynajmować pokoje studentom- ideał.

    Decyzja- NIE, bo spory kapitał, który co prawda powinien dać równie spory zysk, ale z dużym ryzykiem znacznego przesunięcia w czasie. Planowany remont klatki schodowej, planowana winda- wszystko to działało na korzyść i znacznie podnosiło wartość nieruchomości, ale w bliżej nieokreślonej przyszłości. Dobre doświadczenie, bo na przyszłość takich ofert na pewno nie będę ignorował, jednak zwyciężył rozsądek.
    Postanowiłem „sprzedać” deal komuś, kto ma więcej: kasy i doświadczenia oraz mniej cykora w głowie. Zainteresowanych było sporo, póki co jednak nikt się nie zdecydował. Może zatem była to jednak dobra decyzja?


Znalazłem świetny deal

 

  • Moniter wysyła do mnie codziennie kilka/kilkanaście maili z ofertami spełniającymi moje kryteria. Cała zabawa polega na tym, żeby odpowiednio szybko zareagować i umówić się na spotkanie. Jest czwartek, godzina 12:30, odbieram maila z ofertą:

    Wrocław, ul. Strzegomska, 32m2, kawalerka z potencjałem na 2 pokoje, kamienica, parter, 165tys. Daje to 5156zł/m2. Dzwonię na numer pośrednika, od razu- 30 sekund po pojawieniu się ogłoszenia. Odbiera Pani Beata i na moje pytanie o Strzegomską nie potrafi powstrzymać uśmiechu ( wiecie, takiego, który słychać:) ) „Tak, aktualna, ale właśnie dopinamy szczegóły z zainteresowaną osobą, gdyby jednak się nie udało, to się do Pana odezwę, ale proszę mieć na uwadze, że cena nie jest do negocjacji, bo mam już oferty przekraczające 165tys”.
    flipper licytacja
    Po tej informacji dzwonię do Olka- wspólnika i wyrażam swoją opinię- „w tym mieście nie da się kupić mieszkania pod Flipa opierając się jedynie na internecie!!!”
    Po dwóch dniach niespodziewanie dzwoni do mnie Pani Beata. Mieszkanie jest do obejrzenia, pierwszy kupujący się wycofał.
    Umawiam się, jadę, oglądam, wracam do domu, wrzucam wszystkie dane w mojego excela. Spina się. Będzie fajny flip- kupię i od razu sprzedam za 20tys więcej, jedynie wynosząc graty z mieszkania, bez remontu, bez odświeżania. Czy można chcieć więcej?
    Można. Dzwonię, potwierdzam zainteresowanie i proponuję 150tys. Stanęło na 158tys. Wojtek Woźniczka pewnie medalu by mi nie dał za taki wynik, ale i tak jest dobrze. Mam to, w końcu! Po tylu tygodniach, nareszcie znalazłem to pierwsze, co prawda nie idealne, ale wystarczająco dobre mieszkanie. Będzie debiucik. 🙂
    Dwa dni później jestem umówiony na podpisanie umowy przedwstępnej i 4tys zadatku. Spotkanie na godz.18, tymczasem o 8:30 odbieram telefon od Pani Beaty: „Panie Tomku, mam złe wiadomości- właścicielka wycofała się z transakcji, kwota podatku ją przestraszyła”. No to jestem w punkcie wyjścia :/


Przetargi miejskie

 

  • Odrabiam zadanie domowe- szukam innych możliwości, bo przecież w tym mieście się nie da tak normalnie, po ludzku, z internetu… Urząd Miejski Wrocław. Przeglądam oferty przetargów i rzuca mi się w oko interesujący lokal:

    Wrocław, pl. Nowy Targ, 21m2, kawalerka, 5 piętro, 130tys. cena wywoławcza. 6190/m2, ale ścisłe centrum, 3 min butem do Rynku. Jadę, biorę klucze, oglądam- rudera do remontu, ale przecież o to chodzi we Flipach, więc mnie nie przeraża. Wpłacam 13tys. wadium. Za tydzień przetarg. Sporo czasu na przemyślenie strategii i policzenie wszystkiego w kalkulatorze.
    Excel pokazuje, że w bardzo konserwatywnym scenariuszu mogę zapłacić nawet(!) 143tys i tak mogąc liczyć na bardzo pokaźny zysk. Jest plan, emocje na wodzy, idę na przetarg. Po drodze snuję domysły: Może nikogo więcej nie będzie? Może będą 2-3 osoby z podobnymi wyliczeniami jak moje? Co by było, gdybym kupił za 130 tys…flipper

    Wrocław, UM, godzina 10 rano. Wchodzę na salę z grupą ok 30 osób 🙂 Każdy jakiś taki smutny/wkurzony/zestresowany? Chyba nie tylko ja liczyłem na mniejszą frekwencję. Nic to, zobaczymy co z tego będzie. Zawsze to jakieś doświadczenie.
    Sprawdzanie dowodów, rozdawanie numerków ( w sumie jest 20 podmiotów przystępujących do przetargu) i zaczynamy. Mam plan, mam cenę maksymalną, więc się nie martwię. Prowadząca licytację zaczyna „…cena wywoławcza 130tys zł. Kto da więcej?”
    – 150tys!!! słyszę z pierwszego rzędu 🙂
    – 170tys!!! kolega obok

    – 200tys!!!
    – Postąpienie!!
    – Postąpienie!

    – 215600 po raz pierwszy, drugi, trzeci- SPRZEDANE!!!
    Hm… wychodzę z urzędu, nie bardzo wiedząc co się właśnie wydarzyło. Na korytarzu słyszę komentarz: – chyba jakieś złoto w podłodze jest ukryte i gość o tym wiedział :). Nie wiem co myśleć. Ktoś ma chyba innego excela… 

 


 

A może nie jest tak źle?

 

W drugiej części przygód flippera nie ma happy endu- ciągle jestem na etapie poszukiwań i ciągle nie zrobiłem interesu życia. Słowami mojego kolegi z pracy- jeszcze nie jestem potentatem na wrocławskim rynku nieruchomości :), ale wiecie… narazie.

W poniedziałek z samego rana jestem umówiony na oglądanie kolejnej okazji- może to będzie to? Jakkolwiek się nie zakończy- przeczytacie o tym w części trzeciej. Tymczasem na koniec postaram się zabrzmieć trochę bardziej optymistycznie. Wczoraj podpisałem umowę najmu mieszkania ze zgodą właściciela na podnajem. Trochę pracy mnie czeka, ale potencjał jest na min. 1000 zł miesięcznego zysku na czysto. ( prawie pasywnie 🙂 )

Jak pisał T.Harv Eker: Jeśli wejdziesz w odpowiedni korytarz, znajdziesz mnóstwo nowych drzwi, które tylko trzeba otworzyć. Trzymajcie kciuki, na pewno pochwalę się efektami podnajmu.

 

Zapraszam do komentowania, chętnie poznam Twoją opinię na temat powyższych przykładów i nie tylko.

 

 

Tomek

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

11 komentarzy
  • Paweł
    O godzinie 21:44h, 07 lipca Odpowiedz

    Super że dzielisz się tym wszystkim. Czekam z ciekawością co będzie dalej. Gratuluję pomysłu i weny pisarskiej. Tak trzymać.

    • Tomek
      O godzinie 20:21h, 08 lipca Odpowiedz

      Paweł, Lukasz S.

      Dziękuję za miłe słowa. Motywujecie mnie do dalszej pracy 🙂
      Pozdrawiam

      Tomek

  • Łukasz S.
    O godzinie 22:34h, 07 lipca Odpowiedz

    Hej! Lubie Twoje wpisy, inspirujące i poruszające fajną tematykę o której nie wspominają guru polskich inwestorów.
    Śledzę na bieżąco i trzymam kciuki

  • Michał
    O godzinie 18:54h, 08 lipca Odpowiedz

    Hahhahaaahah!
    Mam identyczne doświadczenia 🙂

    • Tomek
      O godzinie 20:05h, 08 lipca Odpowiedz

      Michał,

      Dobrze wiedzieć, że nie jestem sam 😉
      Jakie masz pomysły na wyjście z impasu? Może mnie dodatkowo zainspirujesz 🙂

      Pozdrawiam

      Tomek

  • Darek M. W.
    O godzinie 18:58h, 08 lipca Odpowiedz

    Napisz coś więcej o tym podnajmie 🙂

    • Tomek
      O godzinie 20:11h, 08 lipca Odpowiedz

      Darek,

      Na pewno napiszę na temat podnajmów osobny artykuł, mam nadzieję, że do tego czasu będzie już więcej umów, bo ciagle, sukcesywnie, równolegle do poszukiwań flipów szukam też tego typu „okazji”.
      W skrócie:
      4 pokoje, ponad 100m2, lokalizacja -blisko Uniwersytetu Ekonomicznego.
      Jeśli zapełnię najemcami zgodnie ze wstępnym planem (5-6osob) to nadwyżka ponad czynsz, który płacę wynajmującemu będzie ok. 1500zł. Konserwatywnie „zaksięgowałem” zysk 1000zł.
      Szczegóły wkrótce 🙂

  • Michał
    O godzinie 21:41h, 08 lipca Odpowiedz

    Tomek,
    Myślę że są dwie opcje. Albo szukać dalej i rozwijać sieć kontaktów albo
    potraktować nieruchomości jako lokatę nadwyżek finansowych i zabezpieczenie na emeryturę. Kupować mieszkania deweloperskie ze zwrotem 4-5%, pod klucz lub po prostu z drugiej ręki. Zwłaszcza jeżeli ma się ciekawą pracę.

    Wszyscy opisują swoje sukcesy i jak to wspaniale idą im inwestycje o zwrotach rzędu kilkunastu procent. Nikt nie piszę o tym że szukanie i zarządzanie tym kapitałem to też jest praca i bywa nawet stresująca. Nie jestem pewien czy nawet firma zarządzająca mieszkaniem pod wynajem zaopiekuje się nieruchomością tak samo dobrze jak właściciel. Znalezienie odpowiedniej firmy też może być kłopotliwe. W końcu daje się w zarząd majątek wart setki tysięcy złotych.
    A najbardziej zastanawiają mnie osoby które opisują swoją drogę do wolności finansowej. Jak bardzo chcą być niezależni i nie chcą pracować .po czym i tak pracują opiekując się majątkiem, prowadząc szkolenia i dalej inwestując w nieruchomości.
    Nie łatwiej jest po prostu robić coś fajnego w pracy a inwestować niejako przy okazji?
    No chyba że szukanie okazji, chodzenie na przetargi i licytacje jest dla kogoś fajne, przyjemne i ciekawe.

    Podobał mi się jeden z podcastów Michała Szafrańskiego który zrobił jednego flipa i uznał że to nie dla niego bo nie da się przewidzieć czy kiedy i czy w ogóle uda mu się zrobić następnego z podobnym zyskiem. O ile wiem planuje po prostu kupować mieszkania deweloperskie na kredyt i dalej skupić się na pisaniu bloga.
    Do flipów na pewno trzeba mieć odpowiednie cechy charakteru.

    Powodzenia !

  • Łukasz
    O godzinie 13:26h, 15 lipca Odpowiedz

    Tomek,
    Fajnie, że dalej opisujesz swoje przygody z flipem. Nie wiem jak to wygląda we Wrocławiu ale być może fajnym źródłem mieszkań mogłyby być też przetargi spółdzielni mieszkaniowych. Zazwyczaj są to mieszkania po osobach starszych, samotnych, a więc w nieciekawym stanie technicznym co też wpływa na ich cenę 🙂 Sieć kontaktów w spółdzielniach też jest dobra. Sam znam osobę, która kupiła mieszkanie w korzystnej cenie od osoby zadłużonej tylko dlatego, że miała odpowiednie namiary od pani księgowej ze spółdzielni 🙂

  • Jacek
    O godzinie 09:01h, 26 lipca Odpowiedz

    Wytrwałość, wytrwałość i jeszcze raz wytrwałość 😉 Sam dopiero zaczynam, jesteś kilka kroków przede mną więc fajnie jest poczytać o kimś kto działa podobnie jak ja i robi postępy 🙂 pozdrawiam i życzę powodzenia

  • Inwestor
    O godzinie 11:52h, 06 sierpnia Odpowiedz

    przynajmniej opisujesz prawdziwą stronę tej branży. bo później to już działasz z ekipąmi.najtrudniej jest złapać okazję.
    Pan Orzechowski mało o tym wspomina.najłatwiej jest pokazywać finał .i krzyczeć przeprowadzę Cię przez całą inwestycję!!!
    Pan Orzechowski niech pokaże filmik z licytacji albo z metod jakimi posługują się łapaćże okazji..typu kupię mieszkanie w każdym stanie prawnym.
    Dużo wytrwałości i determinacji trzeba mieć w tej branży..
    czego sobie i Tobie życzę.

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!