Przygody początkującego flippera cz.1


W poszukiwaniu okazji.

 

Ci z Was, którzy czytali jeden z moich poprzednich wpisów o handlu mieszkaniami wiedzą, że jestem -mówiąc delikatnie- podekscytowany tematem inwestowania w nieruchomości i zamierzam w najkrótszym możliwym czasie dokonać pierwszego zakupu. Wydawało mi się do tej pory, że cała ta zabawa zaczyna się w głowie i, tak naprawdę, tam jest największa blokada. Jeśli zatem podejmę decyzję, to później będzie już z górki.

Jak to jednak zazwyczaj bywa, sytuacja jest bardziej skomplikowana 🙂

 

Proces decyzyjny- wymówki

 

Z tym podjęciem decyzji o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości, to nie taka prosta sprawa. Każdy ma swoje powody, dla których lepiej tego nie robić, a wynikają one zazwyczaj z różnego rodzaju lęków. U mnie proces ten przebiegał chyba dość łagodnie 🙂 , ale to dlatego, że dojrzewałem do tego długie miesiące. To, co zauważyłem u siebie, pewnie pokrywa się w jakimś stopniu z obawami innych przyszłych/niedoszłych inwestorów.

  • znalezienie okazji inwestycyjnej wymaga dużo czasu, a ja przecież go nie mam
  • trzeba będzie chodzić ludziom po domach i oglądać ich mieszkania, przecież nie lubię rozmawiać z obcymi osobami
  • co, jak już znajdę- sposób finansowania, przecież nie chcę znowu przechodzić przez proces kredytowy
  • mieszkanie będzie do remontu, co jeśli nie znajdę dobrej ekipy
  • nie mam doświadczenia, pewnie kupię za drogo i nie będę umiał sprzedać z zyskiem
  • jak ja to rozliczę, przecież to nie jest takie proste i łatwo o błąd

 

No właśnie. Dużo tego, a jestem pewien, że niejeden z Was dopisałby do tej listy jeszcze więcej powodów, dla których lepiej pozostać przy tym, co robi dotychczas. Prawda? 🙂

 

Proces decyzyjny- sposoby

 

Zamiast powodów, zawsze wolałem szukać sposobów, bo to oznacza, że mi się chce. Tak samo jest tutaj. Na każdą pojawiającą się w głowie wątpliwość trzeba zareagować kreatywnym rozwiązaniem. Przypominam, że jesteśmy na etapie podejmowania decyzji. Jeśli już teraz lista wymówek przysłoni rozwiązania i korzyści, możecie być pewni, że nie ruszycie się z kanapy.

nieruchomości

Co spowodowało, że ja się ruszyłem?

  • świadomość celu, którym jest zaprzestanie pracy zawodowej najpóźniej za 8 lat
  • udział w szkoleniach, prelekcjach, na których zobaczyłem, że „zwykli ludzie” z powodzeniem inwestują w nieruchomości
  • wzajemna motywacja ze wspólnikiem- w grupie siła

 

Poszukiwania czas zacząć

 

Na wstępie tego akapitu zaznaczę, że nie jest to historia z happy endem, jeszcze nie jest :). Samo podjęcie decyzji i rozpoczęcie działań uważam za swój duży sukces, ale do szczęśliwego zakończenia brakuje mi ciągle tej pierwszej transakcji. Jak pisałem na wstępie- nie jest to łatwa sprawa, ale przecież nikt nie obiecywał, że będzie.

Kroki, które podjąłem w kierunku pierwszego Flipa znajdziecie poniżej. 

 

Internet

OLX, OtoDom, Gumtree, Gratka. Ustawienie kryteriów wyszukiwania i codzienne przeglądanie nowo pojawiających się ogłoszeń. Oczywiście przydatna funkcja powiadomień o nowych pozycjach, która wysyła wiadomości bezpośrednio na skrzynkę mailową.

Moniter.pl– płatny serwis, który monitoruje na bieżąco wszystkie serwisy ogłoszeniowe i wysyła informację na maila. Abonament wynosi 259zł/3 miesiące lub 499zł/12 miesięcy. W mojej opinii serwis wart swojej ceny.

 

Pośrednicy

 

Skontaktowałem się osobiście z kilkoma pośrednikami, żeby porozmawiać o zasadach współpracy. Oczywiście zależy mi na tym, żebym znalazł się na liście inwestorów, do których dzwonią w pierwszej kolejności, gdy mają ciekawą ofertę. Taka współpraca kosztuje, dlatego warto jest porozmawiać o cenie. Uważam, że odpowiednie wynagradzanie pośredników za dostarczanie okazji, jest kluczową sprawą w tym biznesie.

 

Ogłoszenie- kupię mieszkanie

 

Kolejny krok, którego jeszcze nie wykonałem- zamieszczenie informacji na klatkach schodowych w interesujących dzielnicach miasta, o chęci kupna mieszkania do remontu w tej okolicy. Nie sprawdzałem skuteczności, ale zakładam, że jest to rozwiązanie, które daje przewagę nad innymi inwestorami. W końcu to do mnie zadzwoni właściciel, który myśli o sprzedaży mieszkania i zobaczy moją karteczkę. Trudno w to uwierzyć, ale nie wszyscy w dzisiejszych czasach używają internetu. 🙂

 

Było blisko

 

Wszystkie dotychczas wykonane działania ( w przeciągu 3 tygodni) doprowadziły mnie do trzech „prawie” udanych transakcji :). Różnicę robi fakt, że „prawie” nic na takich transakcjach nie zarobię, ale z każdym kolejnym obejrzanym mieszkaniem widzę, że robię kroki do przodu. Sukces jest blisko 🙂

Pierwsze nieudane transakcje:


  1. Wrocław, ul. Słowiańska. Kawalerka w kamienicy 35m2. Informacja od pośrednika, że ogłoszenia jeszcze nie ma, świeży temat, jak się tylko pojawi, to mieszkania nie będzie. Cena: 215tys. 
    Szybka reakcja z mojej strony, umówiłem się na obejrzenie mieszkania wraz z pośrednikiem i na drugi dzień przedstawiłem ofertę- 180 tys.
    Tyle pokazał mój kalkulator, jako maksymalną cenę zakupu, jeśli po remoncie chciałbym zarobić na tym mieszkaniu 30 tys zł. Temat nie jest zamknięty, właściciel nie ma ciśnienia na szybką sprzedaż, a moja oferta nie rzuciła go na kolana 🙂


  2. Wrocław, ul. Bezpieczna. Kawalerka na ostatnim piętrze 10 piętrowego budynku z wielkiej płyty. Inny pośrednik- informacja z pierwszej ręki do Olka ( wspomniany wyżej wspólnik), super okazja- 20m2- 145 tys. Pojechaliśmy na drugi dzień. Okazało się, że jest to lokal z przerobionego pomieszczenia gospodarczego i znajduje się na… 11 piętrze :).
    Pośrednik za cynk chciał 9 tys. Nie zdecydowaliśmy się z uwagi na obawę przed problemami ze zbyciem. Może niesłusznie, ale cóż- uczymy się.


  3. Wrocław, ul. Rydgiera. Kawalerka w kamienicy- 36m2. Informacja z moniter.pl. Właściciel, który mieszka poza Wrocławiem, chce się szybko pozbyć mieszkania. Cena- 165tys. Z kalkulacji wynika nam, że nawet kupienie za 175tys. pozwoli na solidny zarobek. Olek dzwoni, umawia się na pierwszy możliwy termin, gdy właściciel będzie we Wrocławiu.
    Przyjeżdżamy, wchodzimy, a tam już trwają negocjacje. Podsłuchujemy 🙂 . Gość oferuje 187tys? Przesłyszeliśmy się? Co się okazuje, przez te kilka dni do Właściciela dotarł pośrednik i zaoferował, że sprzeda mu to mieszkanie za 200tys, z prowizją 2%.
    Negocjujemy, rozmawiamy- odpuszczamy, bo w excelu przestało się kleić. Jaki błąd, jaka nauczka? Pewnie trzeba było mocniej napierać. No nic- kolejne doświadczenie, ale tego mieszkania szkoda najbardziej…

 

Zbieramy doświadczenie

 

Domyślam się, że dla osób, które przeszły już podobną drogę, powyższe historie brzmią znajomo, albo nawet wywołują lekki uśmiech. Będę je jednak pisał, będę zamieszczał kolejne przykłady nieudanych, a także w końcu udanych, rozmów z dwóch przyczyn:

  1. Zakładam, że jednak większość czytelników to ci, którzy tej drogi nie przeszli i moje przykłady mogą stanowić dla nich wartość w postaci nauki na czyichś błędach.
  2. Liczę na to, że doświadczeni inwestorzy znajdą chwilę, żeby skomentować moje działania i być może podpowiedzą coś ciekawego? 🙂

 

Do którejkolwiek grupy nie należysz, zachęcam Cię gorąco do komentowania.

 

Tomek

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

15 komentarzy
  • Zygmunt
    O godzinie 14:18h, 17 czerwca Odpowiedz

    Witaj,
    Bardzo fajnie że zacząłeś opisywać swoje pierwsze kroki w tym temacie. Do tej pory miałem wrażenie że mamy samych ekspertów, którzy za drobną opłatą są w stanie podzielić się swoją wiedzą z którą to będzie łatwe. A to wcale takie łatwe nie jest, nawet z wiedzą.

    • Tomek
      O godzinie 11:06h, 18 czerwca Odpowiedz

      Cześć Zygmunt,
      Dzięki za komentarz 🙂
      Masz rację, jak się słucha doświadczonych inwestorów- ekspertów, można odnieść wrażenie, że takie to proste. Schodki zaczynają się, gdy sam zaczynasz działać. Pomyślałem, że warto pokazać z czym zmagają się nowicjusze. Naprawdę ciekawe doświadczenie, które polecam każdemu zdobyć osobiście, ale dla tych, którzy wolą póki co obserwować z boku, moje osobiste przypadki powinny być interesujące 🙂

  • Yvonne
    O godzinie 16:06h, 17 czerwca Odpowiedz

    Witam, kibicuje i mam zamiar sama kiedys przez to przejsc. Mam pytanie jak/ w jaki sposob/ z jakim kapitalem startuja „zwykli ludzie” w tym jakby nie bylo biznesie? Pozdrawiam 🙂

    • Tomek
      O godzinie 11:20h, 18 czerwca Odpowiedz

      Cześć Yvonne,
      Dzięki za kibicowanie 🙂 na pewno się przyda. Co do Twojego pytania, to jednej właściwej odpowiedzi nie ma. W zależności od tego na jaką skalę chcesz działać, ile gotówki jesteś gotowa wyłożyć, czy masz odpowiednią zdolność kredytową ( na dość drogi kredyt gotówkowy ), czy masz możliwości „zorgananizowania” kapitału wśród rodziny, przyjaciół, wspólników… – ta metoda będzie inna.
      Z mojej perspektywy wyglada to tak:
      – kilkadziesiąt tysięcy zł w gotowce na początek
      – potencjalny kredyt gotówkowy
      – możliwość pożyczenia drobnej sumy od rodziny, jeśli będzie taka potrzeba
      – działamy we dwóch, wiec i inwestycja każdego z nas bedzie inna.

      Tyle teorii. A jak będzie- dam znać już niedługo 🙂

  • Olek
    O godzinie 18:36h, 17 czerwca Odpowiedz

    PIerwsze koty za płoty. Najtrudniejszy jest jak zwykle pierwszy krok, bo …. przecież nawet najdłuższa podróż musi się od niego rozpocząć. Bariery psychologiczne i strachy na lachy. Te wszystkie kwestie trzeba i warto pokonać, bo w ten sposób buduje się pewność siebie i kompetencje.

    Nasza podroż trwa, a na każdym jej kroku znajdujemy nieruchomości – niekoniecznie wymarzone i najlepsze – to przyjdzie z czasem. Zresztą te dobre zupełnie wystarczą, o ile ich będzie … bardzo dużo :).

    Przy okazji, już niedługo spodziewamy się innych zgoła problemów. Za kwartał lub dwa będziemy mieli więcej ciekawych nieruchomości niż swoich możliwości ich finansowania.

    Do tego stanu jeszcze chwila, jeszcze momencik.

  • Tomek
    O godzinie 11:22h, 18 czerwca Odpowiedz

    Olek,

    Dokładnie tak 🙂

  • Łukasz
    O godzinie 19:34h, 28 czerwca Odpowiedz

    Panie Tomku!
    Bardzo ciekawy wpis ukazujący cały flip z punktu widzenia osoby dopiero zaczynającej swoją przygodę z tym sposobem inwestowania. Mam pytanie z jakiego kalkulatora korzysta Pan do wyliczenia pułapu opłacalności inwestycji? czy jest to Pana własny twór czy też korzysta Pan z jednego z kalkulatorów, które można nabyć w sieci, a jeżeli tak to z jakiego?

    • Tomek
      O godzinie 20:02h, 28 czerwca Odpowiedz

      Witaj Łukasz,
      Dziękuję Ci za komentarz, cieszę się, że to co piszę jest odbierane pozytywnie i komuś się przydaje.
      Jeśli chodzi o kalkulator, to korzystam z własnego excelowego tworu. Wbrew pozorom nie jest to wcale skomplikowane.
      Jeśli chcesz, mogę Ci go udostępnić, żebyś mógł sam ocenić, czy Ci się przyda, czy może będziesz chciał go zmodyfikować.
      Pozdrawiam

      Tomek ( po prostu Tomek 🙂 )

  • Darek M. W.
    O godzinie 18:49h, 08 lipca Odpowiedz

    Zastanawia mnie, kto później kupuje takie kawalerki w starych kamienicach. Czy możesz rozwinąć Wasze założenia?

    • Tomek
      O godzinie 20:03h, 08 lipca Odpowiedz

      Cześć Darek M. W.
      Domyślam się, ze pytasz o case nr 3.
      Zalozenia odnośnie tego mieszkania były 3. To, najbardziej optymistyczne i wynikało z lokalizacji, ceny i potencjału mieszkania ( duża łatwość przerobienia na 2 pokoje). Cena o 20tys. wyższa byłaby i tak bardzo atrakcyjna dla inwestora, który chciałby zrobić remont i sprzedać drożej.
      Inne opcje zakładały mały remont oraz remont kapitalny przed sprzedażą.

  • Darek M.
    O godzinie 09:35h, 09 lipca Odpowiedz

    Ogólnie pytam o kawalerki w starych kamienicach, gdzie różnie bywa z sąsiedztwem. Wiadomo, z jednej strony liczy się dobra lokalizacja, ale z drugiej strony sąsiedzi też są bardzo ważni.

    • Tomek
      O godzinie 10:22h, 09 lipca Odpowiedz

      Darek, ze sprzedażą mieszkań w kamienicach nie ma we Wrocławiu problemu. Są ludzie, którzy gotowi są zapłacić więcej niż za nowe mieszkanie u dewelopera po to właśnie, żeby mieszkać blisko centrum. Niektórzy mówią o „niepowtarzalnym klimacie” kamienic, ale to trzeba czuć ( ja osobiście mam z tym kłopot).
      Dla inwestorów, którzy chcą wynajmować okazjonalnie (booking, Airbnb) lokalizacja to podstawa ich biznesu.
      Podsumowując – wszystko jest kwestia ceny i standardu, który zaoferujemy. A sąsiedzi? Nie masz na nich wpływu bez względu na lokalizację i rodzaj budynku.
      Pozdrawiam 🙂

      • Darek M.
        O godzinie 21:07h, 09 lipca Odpowiedz

        Właśnie jakoś mam problem z czuciem kamienic. Po prostu u kilku znajomych w kamienicach byłem i jakoś zawsze z obawami wracałem w nocy :D.

        Sam myślę i jakieś inwestycji za ok. 2 lata (obecnie brak kapitału), ale chyba trzeba nabrać dystansu, bo inaczej nic nie kupię 😀

  • Eliasz
    O godzinie 18:24h, 07 sierpnia Odpowiedz

    Cześć, możesz podpowiedzieć z jakich zmiennych korzystasz w swoim kalkulatorze? I jak zamierzasz rozliczać flipowane mieszkania? Obrót nieruchomościami w ramach dg jest obciążony vatem a z tym podatkiem sprzedaż jest mało opłacalna. Robiąc flipy jako osoba prywatna natomiast można narazić się urzedowi skarbowemu. Jeden lub dwa ok, ale więcej sprzedaży nosi znamiona działalności i trzeba to jakoś sensownie rozliczyć. Pozdrawiam serdecznie i życzę cierpliwości w poszukiwaniach.

    • Tomek
      O godzinie 10:29h, 08 sierpnia Odpowiedz

      Cześć Eliasz,
      Dzięki za komentarz i pytania. Co do kalkulatora, to używam prostego narzędzia stworzonego dla własnych potrzeb w excelu. Porównuję cenę zakupu ( całościową i za metr) z ceną potencjalnej sprzedaży po remoncie na podstawie cen transakcyjnych w okolicy. Dodaję wszystkie koszty ( remont, pośrednik, PCC, notariusz) a także kwotę, jaką planuję zarobić i jako wynik otrzymuję maksymalną cenę zakupu. Jeśli zgadza się z ofertową, to super, jeśli jest w zasięgu negocjacji, też super, jeśli znacznie odbiega- odpuszczam taką transakcję.
      Rozliczanie- oczywiście DG. Z tym Vatem to nie jest do końca tak jak piszesz. Jeśli nie traktujesz takiego mieszkania jako środek trwały, nie amortyzujesz go, tylko traktujesz jako „towar”, to przy pewnych założeniach ( art.43/1/10) transakcja jest zwolniona z VATu. Ten artykuł mówi o 2 latach od pierwszego zasiedlenia mieszkania. W zasadzie większość mieszkań z rynku wtórnego podlega pod ten artykuł, zalecam jednak kontakt z doświadczonym księgowym przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego lokalu.
      Co do flipowania jako osoba prywatna, to nie polecam. Jeden raz może być, ale jak Ci się spodoba to i tak będziesz musiał założyć działalność, a wtedy i ten jeden z przeszłości będzie dla US podejrzany…

      Pozdrawiam i dzięki za wsparcie. 🙂

      Tomek

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!