Podnajęte doświadczenia [2]


Podnajem- a miało być tak prosto

 

Długo zbierałem się do stworzenia tego wpisu. Planowałem zakończyć projekt „pierwszy podnajem”, wynająć wszystkie pokoje i wówczas podzielić się z Wami swoimi doświadczeniami. Trwa to jednak trochę dłużej niż początkowo zakładałem, a nauka płynąca z tego faktu wystarcza, żeby nią obdzielić kilka blogowych artykułów. 🙂

Dodatkowo w międzyczasie uczestniczyłem w kolejnym szkoleniu z nieruchomościowej serii, na którym otrzymałem dodatkową, solidną dawkę wiedzy i motywacji. Tym też chcę się podzielić.

 

Podpisanie umowy to dopiero początek

 

W poprzednim wpisie bardzo optymistycznie wyraziłem się na temat tego co dzieje się z naszym podnajętym lokalem. Skoro przebrnęliśmy przez pierwszy, najtrudniejszy krok przekonania właściciela do naszych planów, to później będzie już tylko łatwiej. Pozostało drobne odświeżenie pokoi, wymiana łóżek, wstawienie biurek, lekkie sprzątanie i zaczynamy zarabiać. I to ile- ponad dwa tysiące miesięcznie po odliczeniu czynszu dla właściciela!

Dzisiaj- miesiąc później, ciągle jestem optymistą, ale już dużo bogatszym 🙂 i nie chodzi tu wcale o pieniądze.
O błędzie polegającym na zbyt krótkim okresie najmu wspomniałem już wcześniej. Fakt, że właściciel zarzeka się, że interesuje go tylko współpraca wieloletnia i „jeśli nie będzie problemów z płatnościami” to kolejna umowa będzie dłuższa, uspokaja mnie, ale niestety wiąże ręce. Niektórych rzeczy po prostu nie opłaca się robić, dopóki długofalowa współpraca nie będzie sformalizowana. Jest to niewątpliwie jedna z najważniejszych nauczek na przyszłość.

 

Szybkie odświeżenie

 

Są też jednak i kolejne. Znajomy malarz, biała farba z dużym rabatem, bo kilka dni po terminie ważności- czyli tydzień czasu i wszystkie ściany pomalowane z łącznymi kosztami ok. 2 tys zł. Taki był plan. W rzeczywistości malowanie się przeciągnęło, bo farba nie pokryła dobrze starej warstwy, po drugim malowaniu też, po trzecim, jako tako :).

W niektórych miejscach trzeba było poprawić tynk, potem malować jeszcze raz. Malarz marudził, że wybraliśmy kiepską farbę ( sam ją przyniósł, a wcześniej rekomendował), że musi malować kilka razy, że on się na tynkowanie nie pisał i w ogóle, że to wszystko bez sensu. Dokończył jednak.

Koszt malowania na koniec- 4 tys.

 

Wymieniamy kabinę

 

Kabina od początku była uszkodzona, brakowało w niej jednej szyby. Podobno stłukła się studentom. Co zatem z tym zrobić? Kupujemy i wymieniamy. Decyzja ta miała miejsce jeszcze przed malowaniem… Kabina w Castoramie kosztowała ok. 450zł, do tego fachowiec, który tematem się zajął- 500 zł. W ten oto sposób tysiaczek wyparował z naszej kieszeni, a przecież to powinien zrobić właściciel… Kupiliśmy też pralkę, używaną, na OLX, bo obecna była zepsuta. Hm…czy na pewno to my powinniśmy za nią zapłacić?

 
Połóżmy wykładzinę

 

Parkiet jakiś taki podniszczony- położymy wykładzinę. Najtańszą, taką z Castoramy. Kilka złotych za metr kwadratowy. Wyjdzie nas to nie więcej niż 1 tysiąc, a efekt będzie WOW. Warto. W rezultacie- kupiliśmy 80m2 wykładziny w sumie za 1200zł, bo tańszej chwilowo nie było. Zadzwoniliśmy w 15 miejsc i nie znaleźliśmy nikogo, kto chciałby ją dla nas położyć. Czas gonił, było już po malowaniu, tapczany czekały ułożone w stos, IKEA za chwilę miała przyjechać. 

W końcu się udało. Facet przyjechał, popatrzył i rzucił 20 pln/metr. Po kilku sekundach przetwarzania informacji, gdy pierwszy szok minął przypomniałem sobie hasło „negocjuj wszystko” 🙂 i przeszedłem do kontrataku.

Dużo, mogę dać 16

W takim razie 24– odpowiedział miły pan, a ja zacząłem zastanawiać się co to za technika, jak się przed nią bronić i czy na pewno Wojciech Woźniczka pisał o niej w swojej książce?

Stanęło na tym, że umówiliśmy się na 19zł za metr i na pewno nie było to rozwiązanie win win, bo gość miał skrzywioną minę, że w ogóle ośmieliłem się podważyć jego stawkę, a ja z przerażeniem w myślach przeliczyłem odchyłkę od zakładanego budżetu. LOSE- LOSE jak nic!

 

Takie tam gazowe sprawy

 

Ogrzewanie gazowe, kuchenka gazowa, przez cały dom idą rury… z gazem. Olek wymyślił, że może warto zawołać kogoś, kto sprawdzi jak ta instalacja się ma. Taki audyt będzie nas kosztował 150zł, ale będziemy spać spokojnie. No to wołamy fachowca i dostajemy wynik analizy: „Tu na tym kolanku tak cieknie, że dziwie się, że nic tu jeszcze nie wybuchło”. Przy czym ostatnie słowo brzmiało trochę inaczej, bo zaczynało się od następującego ciągu znaków: „pier…”

Główny zawór zakręcony i negocjacje z właścicielem, żeby zajął się tematem wymiany instalacji, ale nie za tydzień, tylko od jutra. W efekcie straciliśmy kolejne 1,5 tygodnia. Na początku sierpnia ostatnie poprawki- wieszanie żaluzji, wymiana niektórych żyrandoli na nowocześniejsze, skręcanie IKEI, wywalenie starych rozlatujących się mebli ( za zgodą właściciela), napełnianie kolejnych kontenerów na śmieci ( też niestety nie za darmo i też poza budżetem), i trochę innych małych tematów, które w sumie zajęły nam ok. 22 godzin pracy 3 osób.

 

Internet z Netii

 

Generalnie nie lubię tego robić, ale to, co wyprawia ta firma powoduje, że nie mam oporów przed zrobieniem jej antyreklamy. Internet dla studentów- wiadomo być musi. Kilka dni po podpisaniu umowy najmu, a więc na początku lipca, zrobiłem rozeznanie na rynku i skontaktowałem się z Netią w sprawie internetu. Rozmowy przebiegły szybko i sprawnie, kilka dni później przyjechał kurier z umową do podpisania.

Od tego czasu minęło 8 tygodni, wykonałem 9 telefonów i 9 razy usłyszałem, że za chwilę skontaktuje się ze mną monter w celu umówienia się na instalację. W międzyczasie jednak kurier przywiezie mi router i inne sprzęty potrzebne temu monterowi. Na początku jeszcze mi się nie spieszyło, bo wiedziałem, że rzeczywista potrzeba posiadania WiFi będzie pod koniec sierpnia. Niespecjalnie zatem martwiło mnie, że nikt w tej sprawie do mnie nie dzwoni. 

Gdy jednak minął lipiec i dalej nic się nie działo zacząłem się niepokoić. W końcu udało mi się dowiedzieć, że na 21 sierpnia (!!) planowane jest podłączenie mojego internetu. Zadzwoniłem 22 sierpnia, potem 24 i 26. Za każdym razem inny konsultant przekonywał mnie, że lada chwila zadzwoni do mnie monter, ale niestety nie mogą mi dać bezpośredniego numeru do niego. Dzisiaj zadzwoniłem znowu. Wszystko jest pod kontrolą, proszę się nie martwić, w systemie jest już zaplanowana data podłączenia u pana- 4 września, proszę czekać cierpliwie, niedługo skontaktuje się z Panem nasz monter… 🙂

Poleci mi ktoś jakąś dobrą opcję na internet?

 

Podsumowanie

 

Z budżetowanych 9 tys. zrobiło się 14. Z szybkiego zwrotu z inwestycji zrobiło się… troszkę dłużej. Z szybkich i łatwych pieniędzy zrobiła się długa i trudna nauka, której nie znaleźliśmy w żadnej książce ani na żadnym szkoleniu. Jeśli jednak ktoś mnie zapyta czy było warto, odpowiedź jest prosta. Oczywiście! Nawet jeśli na tym konkretnym mieszkaniu nie zarobimy ani złotówki i wyjdziemy na zero ( co ciągle jest jedynie pesymistyczną projekcją), to doświadczenie tego typu zdobyte za darmo, samo w sobie jest niezłym kapitałem.

 

W efekcie wygląda to tak:

Przyznacie, że wykładzina prezentuje się super 😉

Po zrobieniu zdjęć poszły ogłoszenia. Tu też spora nauczka. Wiedzieliście, że to nie działa tak, że wystawia się ogłoszenie i na drugi dzień ludzie rzucają wszystko, żeby u Was mieszkać? Za wszelką cenę? W środku lata? No właśnie, bo my nie wiedzieliśmy 😉

25 sierpnia 2017r. nadszedł jednak ten historyczny dzień. Pierwszy lokator wprowadził się do naszej „inwestycji”. Zapłacił kaucję, przelał pierwszy czynsz wraz z ryczałtem za liczniki i odebrał klucze. Kolejne osoby dzwonią i umawiają się na spotkania, wygląda na to, że w najbliższym czasie zamkniemy „rekrutację” i będzie można iść dalej wykorzystując cały ten bagaż, który spakowaliśmy do naszych głów przez ostatnie tygodnie. 

Trzymajcie kciuki!

 

Tomek

P.S. Dla wszystkich, którzy czekają na dalsze przygody początkującego flippera mam złą wiadomość. Na czas zabawy z tym wszystkim co opisałem powyżej, zaprzestałem poszukiwań. Przyszło mi nawet do głowy, żeby poświęcić się w 100% podnajmowi i odpuścić sobie flipy. Całe szczęście jednak w ubiegłą sobotę wybrałem się do Poznania posłuchać Pawła Albrechta na kolejnej edycji jego Akademii Sourcingu. 

 

 

Napiszę o tym więcej już niedługo. Teraz wspomnę jedynie, że dawno nie spotkałem na swojej drodze tak inspirującego człowieka.

 

Zachęcam wszystkich, którzy myślą o inwestowaniu w nieruchomości do uczestnictwa w tym wydarzeniu i spotkania z Pawłem.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

12 komentarzy
  • Łukasz S.
    O godzinie 19:06h, 29 sierpnia Odpowiedz

    WYposażenie mieszkania należy do Ciebie czy właściciela? Jak się dogadaliście? Co gdy ktoś zniśzczy biurko, wymieniasz Ty prawda? A co jak sie popsuje pralka albo kuchenka?

    • Tomek
      O godzinie 23:25h, 29 sierpnia Odpowiedz

      Łukasz, dziękuje za aktywność 🙂
      Już odpowiadam.
      Wyposażenie mieszkania to moja działka, ale to nie jest reguła. W tym konkretnym przypadku mieszkanie było wyposażone, studenci kilka dni wcześniej się wyprowadzili. Jednak standard znacząco odbiegał od moich wymagań, dlatego tu bardziej tematem było pozbycie się tego, co tam zostało.
      Jeśli chodzi o takie elementy jak lodówka, kuchenka, pralka itp. czyli sprzęt który był czescia naszej umowy, w razie problemów dzwonię do właściciela i wymagam, żeby wymienił. Tak samo jak zrobiłem z instalacja gazowa. Z artykułu powyżej widzisz, że pralkę jednak kupiłem sam, ale nie ma się czym chwalić 🙂
      Jeśli mowa o biurku, to najemca ma obowiązek dbać o meble a w razie czego ma polisę OC, która wymagam od moich najemcow, wiec odpowiadając na Twoje pytanie- nie, to nie ja wymieniam 🙂

      Pozdrawiam

      Tomek

  • MR
    O godzinie 19:26h, 29 sierpnia Odpowiedz

    Panie Tomku, gratuluję tej wiedzy!
    Widać, że pokoje zrobione męską ręką:) Odrobinę ocieplone pomieszczenia wynajmują się szybciej i sprawniej. Gdyby Pan chciał, chętnie pomogę w przyszłości zaplanować odświeżenie pokoi w nowocześniejszym stylu, za te same pieniądze przeznaczone na remont oraz zupełnie za darmo. Albo właściwiej powiedziane – w barterze – propozycje home staging w zamian za wiedzę. 🙂
    Pozdrawiam! Początkująca flipperka.

    • Tomek
      O godzinie 23:28h, 29 sierpnia Odpowiedz

      Witaj MR ( Magdaleno 🙂 )
      Bardzo dziękuje za ten komentarz. Chętnie skorzystam z takiego barteru. Kto wie, może nawet jeszcze tego lata, jak będę mial problem z wynajęciem wszystkich pokoi 🙂

      Proszę o kontakt Priv lub na fb 🙂

      Pozdrawiam

      Tomek

  • Projektzulu
    O godzinie 07:13h, 30 sierpnia Odpowiedz

    Hej Tomek.
    Napisz coś więcej o wykupieniu OC przez najemcę ile kosztuje takie ubezpieczenie i przed czym chroni.
    Pozdrawiam Przemek.

    • Tomek
      O godzinie 19:01h, 30 sierpnia Odpowiedz

      @projektzulu
      Ubezpieczenie OC wpisuję w umowę zobowiązując najemcę do wykupienia go max do 7 dni po podpisaniu umowy.
      Jest to oc w życiu prywatnym wzbogacone o pakiet „najemca”.
      Koszt- PZU ok. 50 zł za rok za ubezpieczenie na 50tys.
      Chroni przed wszelkimi zniszczeniami spowodowanymi przez najemcę. Jeśli np wybije szybę w oknie, zaleje czymś tapczan, zniszczy biurko, krzesło itp, to musi mi zapłacić za zniszczenia. Najlepiej, żeby nie musiał tego robić z własnej kieszeni tylko ze swojego ubezpieczenia. Takie oc jest dla jego dobra i tak też należy mu to tłumaczyć.

  • Zuzanna
    O godzinie 18:30h, 30 sierpnia Odpowiedz

    Naprawdę bardzo wartościowy, inspirujący wpis, czekam na więcej 🙂

    • Tomek
      O godzinie 19:02h, 30 sierpnia Odpowiedz

      Zuzanna,
      Dziękuje 🙂 obiecuję że będzie kontynuacja.

  • Pokoje69.pl
    O godzinie 02:16h, 31 sierpnia Odpowiedz

    Gratuluję pasji i skrupulatności! Pokój ewidentnie należy podzielić pod kątem uzyskania lepszego cashflow:) W dodatku powinny być to pokoje 2 osobowe:)

    • Tomek
      O godzinie 14:26h, 03 września Odpowiedz

      @pokoje69.pl
      Dziękuje za komentarz 🙂
      Zgadzam się z Tobą w 100%, duże pokoje, obecnie 2-osobowe powinny być podzielone. Póki co jednak czekam z tym na podpisanie dłuższej umowy z właścicielem.
      Obecnie dwa pokoje dwuosobowe czekają na nowych najemcow, co tylko potwierdza wszelkie teorie, ze jedynki wynajmują się łatwiej.
      Nie sądzę jednak, że będą długo czekać, w końcu rok akademicki o krok 🙂

  • Monika Loryńska
    O godzinie 14:21h, 03 września Odpowiedz

    Czy Internet nie lepiej zostawić najemcom? Tzn. żeby oni sami sobie podpisali umowę z dowolnym dostawcą? Podpisując ją sam, musisz pilnować rachunków i masz problem, jeśli najemcy zaczynają zalegać albo kiedy się wyprowadzą. Czy nie lepiej jak oni sami sobie to ogarną i w razie wyprowadzki załatwią wszelkie rozwiązania umowy itp. ?

    • Tomek
      O godzinie 14:30h, 03 września Odpowiedz

      Cześć Monika,

      Dziękuje za tę uwagę. Masz rację w kontekście przesuwania odpowiedzialności, im więcej uda się jej przesunąć tym teoretycznie spokojniej. Niestety nie bardzo potrafię sobie wyobrazić 6 osób, które dogadują się na jednego dostawcę internetu i kolektywnie za niego płaca. Wolę to chyba mieć pod kontrolą. Umowa na mnie, rachunki przychodzą do mnie. Ja je opłacam i ja księguje jako koszt firmy. 🙂

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!