Podnajem to nie spacerek [5]


 

Podnajem to ciężka praca

 

Dużo już napisałem na temat inwestowania w nieruchomości na zasadzie podnajmu. Większość treści wynikała z aktualnie zdobywanego doświadczenia i była odzwierciedleniem bieżących przemyśleń i emocji. Gdy cofam się o kilka tygodni, to jedyne co widzę w swoich tekstach, to fura optymizmu i pozytywnego myślenia.

Żeby jednak nie było tak różowo, dzisiaj przedstawię nieco ciemniejszą stronę tego biznesu. Nie chciałbym, aby ktoś na fali mojej euforii podjął niewłaściwe biznesowe, a czasem i życiowe decyzje. Podnajem potrafi zaskakiwać zarówno pozytywnie (gdy uświadamiasz sobie na przykład, że możesz zarabiać 2000 miesięcznie na nieswojej nieruchomości), jak i negatywnie, gdy zaczynasz marzyć o wydłużeniu doby o kilka godzin, żeby znaleźć chwilę na sen.

Poniżej 7 powodów dla których warto z respektem podchodzic do tego biznesu.

 

1. Właściciele

 

Wszystko zaczyna się od znalezienia odpowiedniego mieszkania z odpowiednim właścicielem. Gdy to już się wydarzy, można powiedzieć, że 40% drogi za nami. Przekonanie posiadacza mieszkania na wynajem do pomysłu zarabiania na jego własności nie musi być łatwe. Owszem, z czasem jest to coraz mniej trudne, ale i tak trzeba się mocno pogimnastykować, szczególnie jeśli mamy w planach przebudowę tego mieszkania.

No bo:

Jak to wyniesiecie mi kuchnię do przedpokoju?? Przecież ona jest taka ładna i tu pasuje.

Jak to chcecie zacząć płacić dopiero za 2 miesiące, po remoncie?

Jak to bez kaucji? 3 miesiące minimum.

Co? Mam się dorzucić do remontu? Nie, sami to zróbcie i płaćcie mi co miesiąc 3 tys.

 

Podobnych przeszkadzajek jest więcej i każda z nich powoduje, że już na wstępie masz ochotę odpuścić.

Nigdy jednak tego nie rób. To właśnie tu zaczyna się sukces lub porażka.

 

2. Ekipa budowlana

 

Każde mieszkanie trzeba jakoś dostosować. Czasami wystarczy delikatne „odświeżenie”, czasem dostawienie ścianek, wyremontowanie łazienki, a niekiedy przeniesienie kuchni do przedpokoju. Nie da się ukryć, że bez względu na zakres tych prac, potrzebny jest ktoś, kto to zrobi.

Dobra ekipa jest na wagę złota. Można mówić wiele, ale w dzisiejszych czasach albo posiadasz sprawdzonych ludzi, albo nie ma Cię w tym biznesie. Można też próbować samemu- pewnie, że się da. Pytanie tylko jak bardzo cenimy swój czas i jak wielkie posiadamy umiejętności.

Jakie kryteria powinna spełniać dobra ekipa? Nie ma tego wiele. Przede wszystkim niech to będą normalni ludzie, z którymi można w rozsądny sposób ustalić szczegóły, i którzy tych ustaleń się później trzymają.

Szybko, tanio i na trzeźwo- nie jest niestety standardem w branży budowlanej. A szkoda.

Nasze ekipy (mamy, póki co dwie) różnią się od siebie znacząco. Jedna jest kompetentna, samodzielna, potrafiąca służyć poradą i fachową opinią, ale jest bardzo droga i nie dotrzymuje terminów.

Druga- opcja Ukraińska- wyceniła nam jeden remont 3 razy (!!) taniej niż ta pierwsza, ale nie wiedziała co to porządek, co kilka dni prosiła o zaliczkę i na koniec poinformowała, że w mieszkaniu wywala bezpieczniki, ale nie wiedzą dlaczego.

Szukamy trzeciej, ale już wiemy, że łatwo nie będzie…

 

3. Fundusze

 

Każde nowe mieszkanie to koszty. Zaczynając od kaucji (jeszcze nie udało się nam wynająć mieszkania bez kaucji) na remoncie skończywszy. W teorii wydaje się, że podnajem nie wymaga nakładów. Taki super biznes nieruchomościowy bez wkładu własnego. Niestety muszę Was zmartwić. Wcale tak nie jest. Najtańsze, jak do tej pory mieszkanie, kosztowało nas 9 tys. Trzy tysiące kaucja + 4 tysiące remont bardzo tanią- ukraińską ekipą, na koniec 1 tys. na wyposażenie i 1 tys. na home staging i zdjęcia.

Najdroższe wyjdzie 36 tysięcy, z czego 10 pokryje właściciel.spacerek

Owszem, w większości przypadków znaczna część tej kwoty jest do odzyskania względnie szybko. Kaucja + pierwszy czynsz za każdy pokój to już 7-8 tys. zł na plus, ale nie zmienia to faktu, że na dobry początek potrzebna jest gotówka. Pewnie są i tacy, którzy potrafią to robić taniej, ale nikt mi nie wmówi, że robi to bezkosztowo.

Po tej informacji pewnie wielu z Was pomyślało- „to nie dla mnie, nie mam takich pieniędzy”.  Cóż… niestety nie ma nic za darmo, ale na pewno da się znaleźć takie mieszkania, gdzie ten wkład będzie niewielki i już po 2-3 miesiącach, zainwestowana kwota się zwróci. Wszystko kwestia wytrwałości i cierpliwości.

 

4. Czas

 

Jest to aspekt, który ja osobiście odczuwam najbardziej. Wszystkie etapy od znalezienia mieszkania, poprzez remont, wyposażenie, wyszukanie najemców, aż po podpisanie umowy, wymagają czasu. Dużo czasu. Jeśli próbujesz łączyć to z pracą na etacie, Twój dzień trwa 12-15 godzin. Niejednokrotnie zdarza się, że wracam do domu późnym wieczorem, kiedy moje dzieci już śpią.

Czy można inaczej? Nie wiem, pewnie tak, ale jeśli chce się wszystkiego dopilnować, to nie da się tego zrobić zdalnie. Jedno niewinne spotkanie z potencjalnym najemcą to już cały wieczór z głowy. Trzeba się przecież umówić na taką godzinę, żeby na pewno być już po pracy, trzeba dojechać na miejsce, poczekać na spóźnionego klienta, porozmawiać z nim i ruszyć w drogę do domu. Pół biedy, jeśli spotkanie zakończy się podpisaniem umowy…

Posiadamy jako Multibed póki co 4 podnajęte mieszkania. Do wynajęcia zostały nam jeszcze 3 pokoje. Teoretycznie za chwilę będziemy „wolni” i kolejne tego typu spotkania będą nas czekać w sezonie 2018. Czy to znaczy, że za chwilę wszystko się zmieni i znów będzie „spokojnie”? Oczywiście, że nie :). Zaraz będzie mieszkanie nr 5, 6, 7 i… tak do 30, minimum 30 🙂

Jak to zrobić, żeby kupić sobie więcej czasu? Są na to sposoby i właśnie jesteśmy w trakcie podejmowania odpowiednich kroków, żeby te zakupy się udały. Z chęcią podzielę się wrażeniami i efektami, jak tylko osiągniemy jakiś wymierny efekt naszych działań.

 

 5. Chwile zwątpienia

 

Każdy, kto zajmuje się podnajmem, czy inwestowaniem w nieruchomości w ogóle, robi to z jakiegoś powodu. Zazwyczaj jest to chęć osiągnięcia dochodu pasywnego- to dość oczywisty powód. Niektórzy traktują ten rodzaj biznesu jako dodatkowy zarobek, który jest jedynie małą (bądź większą) częścią ich miesięcznych dochodów. Inni marzą o pełnej finansowej wolności, a więc o sytuacji, gdy te mieszkania będą zarabiały dla nich takie pieniądze, żeby sami nie musieli nawet wstawać z łóżka. Przecież czy przelew przyszedł można spokojnie raz w miesiącu sprawdzić na smartfonie leżąc pod kołdrą 😉

Nigdy nie ukrywałem, że należę do tej drugiej grupy. Nie mam problemów, żeby z łóżka wstawać, co więcej- wolę żyć aktywnie, lubię, jak coś się dzieje, ale lubię też w 100% decydować o tym, co robię, gdzie i dla kogo. Ta druga grupa właśnie najbardziej narażona jest na chwile zwątpienia. Dlaczego? Poniżej trochę matematyki:

 

 

Skoro już znalazłem sposób na finansową wolność, to chciałbym, żeby wydarzyło się to szybko. Oczywiście wszystko zależy od potrzeb, wydatków, poziomu życia, czy też oczekiwanego poziomu życia na zasłużonej, wcześniejszej emeryturze. Jeśli Twoje wymagania finansowe to 3000 PLN miesięcznie, to mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Robiąc podnajem, jesteś w stanie w bardzo szybkim tempie osiągnąć stan pozwalający rzucić pracę na etacie.

Jeśli jednak chciałbyś zarabiać 10-15 tysięcy miesięcznie (lub więcej) tylko i wyłącznie z wynajmowania pokoi, to po każdym zakończonym remoncie musisz zacisnąć zęby i przeć naprzód mając w głowie swój cel, który być może osiągniesz za rok, dwa albo więcej, w zależności od prędkości działania, skuteczności i faktu czy działasz samodzielnie, czy ze wspólnikami.

Czym jednak są 2-3 lata w porównaniu z „książkową” emeryturą? I tego trzeba się trzymać. 🙂

 

6. Zdjęcia

 

Jeśli już przygotujemy nasze mieszkanie do wynajmu, odświeżymy i umeblujemy IKEĄ, wydaje się, że to już koniec roboty i wydatków, teraz trzeba już tylko wystawić ogłoszenie. Niestety nie! 🙂 Kiedy po raz pierwszy robiliśmy zdjęcia naszym nowo powstałym pokojom, zachwycaliśmy się, jakie wyszły piękne. Super pokoje, super ajfonowe zdjęcia- 2 dni i wszystko się wynajmie.

Wynajęły się po 3 tygodniach i tylko dlatego, że był sezon. Kolejne mieszkanie nie chciało się wynająć w ogóle. Trochę bez wiary, że to w tym rzecz, ale postanowiliśmy skontaktować się z profesjonalną firmą zajmującą się home stagingiem i fotografią.

Efekt? W następnym dniu po wstawieniu nowych zdjęć do ogłoszeń telefon nie przestawał dzwonić. Nie przesadzam i nie żartuję, choć sam do końca nie potrafię zrozumieć, dlaczego tak się dzieje. Poniżej zdjęcia tego samego pokoju, najpierw nasze, potem… nie nasze. Jest jakaś różnica? 🙂

Tym sposobem doszliśmy do kolejnego, bardzo ważnego wniosku. Zdjęcia to potęga i jeśli nie potrafi się ich robić, to trzeba za nie słono zapłacić.

 

7. Nieprzyjemni najemcy

 

To już ostatni z punktów, który chciałbym dzisiaj przytoczyć, aczkolwiek bardzo istotny. Wynajem pokoi to dość ciężka praca i często mamy pokusę podpisać umowę z pierwszą osobą, która przyjdzie obejrzeć mieszkanie. Wygląda ok, coś tam zarabia, trzyma w ręce gotówkę- dobra, bierzemy. To błąd. Jak duży, przekonujemy się bardzo szybko, gdy:

  • nie płaci na czas
  • zatruwa życie innym najemcom
  • dzwoni z byle tematem i z ciągłymi pretensjami
  • nie szanuje wspólnych części wyposażenia
  • miga się od sprzątania

 

Oczywiście, nie da się tego wszystkiego przewidzieć podczas jednego spotkania, ale niektóre symptomy są widoczne. Jeśli w porę nie zareagujemy, jeśli nie oprzemy się pokusie kolejnej załatwionej umowy, to konsekwencje potrafią być nieprzyjemne.

W moim przypadku, pani przedszkolanka pracująca z dziećmi, sprawiała wrażenie osoby „dziwnej” i intuicja podpowiadała mi, żeby jej grzecznie podziękować. Nie zrobiłem tego i… no właśnie, może to dobrze, bo dzięki niej nauczyłem się rozwiązywać umowę przed czasem i przekonywać pozostałych domowników, że nie muszą się wyprowadzać 🙂 . Pani, która dostała robocze imię- Telimena mieszka już sobie u kogoś innego, ale zostanie w mojej pamięci na długo, chociażby przez tę jedną sytuację:

” Panie Tomku, to jest skandal, tak dłużej być nie może, płacę takie pieniądze, a tu nic nie działa!!! Właśnie jestem pod prysznicem i po prawej stronie nie ma ciepłej wody, tylko po lewej. Już nie pierwszy raz kąpię się w zimnej wodzie i nie jeden raz się oparzyłam […]”

 

Oj więcej takich kwiatków słyszałem, więcej, ale cóż. Cokolwiek byście nie robili, zawsze prędzej czy później traficie na swoją Telimenę, tego uniknąć się nie da, ale… przecież mówiłem, że podnajem to nie spacerek 🙂

 

Dzięki

 

Tomek

 

Zapraszam na mój fanpage na FB 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

5 komentarzy
  • PiotrK
    O godzinie 16:34h, 10 grudnia Odpowiedz

    Czesc, dzieki za szczerosc i podzielenie sie doswiadczeniami i liczbami. Sceptycznie podchodze do takiej wolnosci finansowej bo kiedy niby bedziesz mial więcej czasu wolnego??? Budowanie portfela na 50 najemców to jak piszesz 2-3 lata harówki w nadgodzinach i wiele poświeceń. Jeśli masz umowy 5-letnie to juz w roku nr 5 musisz szukać kolejnych mieszkań (czesc moze uda sie przesluzyc). Zastanawiam sie kiedy amortyzuje sie inwestycja czasowa zainwestowana w budowe portfela i kiedy przychodzi zysk w postaci większej ilosci czasu wolnego w porównaniu do życia przed podnajmem?

    • Zulu
      O godzinie 18:35h, 11 grudnia Odpowiedz

      Ale nie bierzesz pod uwagę dwóch rzeczy po pierwsze zysków które się pojawiają już od pierwszego mieszkania. A po drugie dochód uzyskiwany z tego źródła w końcu przekroczy dochód z dotychczasowej pracy i wtedy należy zrezygnować z tego mniej perspektywicznego i poświęcić cały czas na ten drugi.
      P. S.
      No i pomiędzy tymi 2-3 latami ” harówki ” a 5latami po których kończą się umowy jest 2-3 lata na działania. Część wynajmujących będzie też skłonna przedłużyć umowę.

    • Tomek
      O godzinie 21:15h, 12 grudnia Odpowiedz

      Cześć Piotr.
      Dziękuję za komentarz. Masz rację, na liczbach nie wyglada to zachęcająco, ale pocieszę Cię. Nie zawsze musi to tak wyglądać. Po pierwsze 15 tys to tylko przykład, myśle, że nie każdy ma tak wysokie wymagania. Po drugie prędkość zdobywania mieszkań jest różna – czasem się może zdarzyć, że w jednym miesiącu „wpadną” 2-3. Ta harówka w nadgodzinach może trwać znacznie krócej, no ale też może trwać i dłużej 😉
      Warto tu jeszcze dodać, że w miarę powiększania dochodu pasywnego można dość szybko generować środki na zakup własnych mieszkan, czy to kawalerek za gotówkę czy większych- na kredyt. Po pewnym czasie może się okazać, że kolejne przedłużania podnajmow nie będą już potrzebne…:)

  • Artur
    O godzinie 19:24h, 12 grudnia Odpowiedz

    Kolejny zajebisty wpis. Inny niz wszedzie indziej. Same konkrety i liczby. Dobra robota. Czekam na kolejne. Pozdrawiam

    • Tomek
      O godzinie 19:34h, 12 grudnia Odpowiedz

      Dziękuje 🙂

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!