Podnajem czas zacząć [1]


 

Trochę teorii.

 

Dla wielu osób szukających wolności finansowej, nieruchomości wydają się być jedyną sensowną opcją. No bo co zrobić, żeby nie trzeba było wstawać co rano do pracy, nie stresować się codziennymi problemami zawodowymi, spędzać czas według własnego uznania, a i tak mieć stały, regularny przypływ gotówki?? Oczywiście, że wynajmować nieruchomości!

Niejednokrotnie słyszałem jakby to było fajnie mieć 10 mieszkań, wynajmować je po 1500-2000zł/miesiąc i tylko liczyć kasę. Oczywiście jest tu pewne uproszczenie, bo nawet w tak komfortowej sytuacji trochę pracy jednak włożyć trzeba, ale o tym głośno się nie mówi. To i tak lepsze niż bieżące „dni świstaka” i wszechobecny korporacyjny wyścig szczurów. passive

Żeby tematu dochodu pasywnego nie spłycać, sprowadzając go tylko do nieruchomości, czym prędzej dodaję, że sposobów na błogie „nicnierobienie” i czerpanie korzyści z wykonanej już pracy jest więcej. Pytając google można znaleźć dziesiątki przepisów na to, jak żyć nie pracując zawodowo. To jednak nieruchomości najbardziej działają na wyobraźnię i to w ich kierunku zazwyczaj spoglądają początkujący poszukiwacze finansowej niezależności.

 

Wady nieruchomości

 

No dobra, to pomysł już jest- będę rentierem wynajmującym mieszkania, super, ale co dalej? Jasne, że każda podróż zaczyna się od pierwszego kroku, a pomysł w biznesie, to krok milowy. Do sukcesu jednak droga daleka, bo dobry pomysł przekłada się na wyniki dopiero, jak jest dobrze wdrożony. Od czego zacząć przygodę z nieruchomościami?

Ano należy zadać sobie jedno bardzo ważne pytanie- skąd wziąć kasę? Nie odkryję Ameryki, jak napiszę, że mieszkanie to droga sprawa. Nie każdy zarabia tyle, żeby mógł sobie, tak po prostu, kupić 10 mieszkań i przestać pracować. Nie każdy wygrał w totka, nie każdy dostał spadek, a tym bardziej nie każdy ma odpowiednią zdolność kredytową ( przy założeniu, że kredyty w ogóle go interesują).

Znane są historie ludzi, którzy konsekwentnie, przez całą karierę zawodową odkładali każdą złotówkę po to, żeby kupić kolejne i kolejne mieszkanie, aż w końcu porzucić pracę na etacie. Polecam wszystkim zapoznanie się z historią Sławka Muturi. Nawet jednak i ten przypadek nie jest złotym rozwiązaniem dla każdego. Owszem- plan, wdrożenie, strategia, konsekwencja- godne podziwu i naśladowania, ale wykonywany zawód i bieżące zarobki grają tu również bardzo istotną rolę.

Nie byłbym sobą, gdybym przy tej okazji nie polecił Wam książki dotyczącej tego tematu 🙂

 

nieruchomości

 

Podnajem nieruchomości

 

Jak więc poradzić sobie z problemem finansowania swoich mieszkań na wynajem?

  • Kredyt jest dobry na początek, później albo brakuje zdolności, albo bank zaczyna robić problemy z udzieleniem kredytu hipotecznego ( np na 4. mieszkanie na własne cele 🙂 )
  • Pożyczka od rodziny- też jest ok, ale również i tu źródło prędzej czy później się wyczerpie.
  • Oszczędności własne- zależy kto ile ich ma
  • Inne metody zdobywania kapitału, poprzez inwestorów, tworzenie spółek itp- wymagają już większej wiedzy i ogarnięcia biznesowego.

Alternatywą do wydawania kosmicznych kwot na zakup własnych nieruchomości jest zarabianie na wynajmie mieszkań należących do kogoś innego. Podnajem to wg definicji PWN: «oddanie do używania osobie trzeciej rzeczy wynajętej przez najemcę lub wydzierżawienie czegoś od najemcy».

Brzmi dość jasno i logicznie, ale jak to się robi w praktyce?

Trzeba znaleźć właściciela nieruchomości, który z jakichś względów zgodzi się wynająć nam swoje mieszkanie z opcją podnajmu. Tutaj wszystko musi być omówione, opisane w umowie i zaakceptowane przez obie strony. Podnajem lokalu mieszkalnego jest obwarowany prawem kodeksu cywilnego (art. 6882 k.c.) a także ustawą o ochronie praw lokatorów. Z tego względu nie warto nawet myśleć o „wykiwaniu” wynajmującego, nie informując go o naszych zamiarach.finansowanie

Dlaczego właściciel miałby się na to zgodzić, skoro sam może wynajmować swoje mieszkanie i na tym zarabiać?

Powodów może być naprawdę wiele, wymienię tutaj tylko kilka z nich:

  • nie chce się tym zajmować, bo po prostu tego nie lubi
  • dostał mieszkanie w spadku po babci i nie ma na niego pomysłu
  • wyprowadził się do innego miasta i nie ma czasu na „bawienie się” w szukanie najemców
  • kupił mieszkanie jako lokatę kapitału z opcją przyszłego lokum dla dziecka na studiach ( za 10 lat)
  • wynajmował do tej pory studentom i ma dość problemów, skarg, telefonów, remontów co rok
  • wynajmuje sam od jakiegoś czasu, ale męczą go ciągłe rotacje i pustostany ( okresy, kiedy mieszkanie jest niezasiedlone i nie przynosi dochodu)

 

Podnajem- jak to się może opłacać?

 

No dobra, to wynajęliśmy mieszkanie od właściciela, który z któregoś z powyższych powodów zgodził się, że będziemy wynajmować jego własność dalej. Jak możemy nam tym zarobić? Przecież skoro to mieszkanie ( dla przykładu- 4 pokoje, 84 m2, pokoje: 3 x 12m2 i 1 x 24 m2, Wrocław, okolice uczelni wyższej) kosztuje nas miesięcznie 2200zł, to w jaki sposób wynająć je drożej? Oglądamy oferty podobnych mieszkań w tej samej okolicy i widzimy, że ceny kształtują się od 2100 do 2700 zł na miesiąc. Hm… 300zł miesięcznie max? Coś tu nie gra.

Cała tajemnica polega na tym, że wynajmujemy od właściciela całe mieszkanie, a dalej podnajmujemy je na poszczególne pokoje. lazienkaW powyższym przykładzie 4 osobne pokoje, możemy wynająć w następujący sposób:

  • pokój 24 metrowy traktujemy jako 2 osobowy i wynajmujemy po 650zł/osobę
  • pokoje 12 metrowe wynajmujemy po 800zł za sztukę
  • SUMA: 1300+2400= 3700zł. Jeśli odejmiemy odstępne dla właściciela to mamy 1500zł przychodu.

Czynsz do spółdzielni, liczniki itp, to są rzeczy, które trzeba wkalkulować w cenę pokoju, albo jasno ująć w umowie, że cena dotyczy pokoju/miejsca w pokoju + liczniki. Każdy przypadek będzie inny, ceny będą się kształtować różnie w zależności od standardu pokoju, lokalizacji i popytu, ale to już trzeba wiedzieć wcześniej podczas podpisywania umowy najmu.

Powyższy przykład jest jedynie konserwatywną symulacją. Nie pokazuje prawdziwego potencjału nieruchomości, z której można „wycisnąć” znacznie więcej, chociażby poprzez zainstalowanie większej ilości najemców lub podzielenie dużego pokoju na dwa osobne. Tak, takie rzeczy też się robi 🙂

 

Nie jestem ekspertem

 

Mógłbym napisać jeszcze naprawdę wiele na temat podnajmu, różnych opcji podziału pokoi, budowaniu dodatkowych łazienek w celu zwiększenia atrakcyjności lokalu, przykładów z Ukraińcami, których potrafi być w pokojach naprawdę sporo itp, ale nie zrobię tego z jednego ważnego powodu. Póki co jestem teoretykiem, dość solidnie wyedukowanym 😉 ale ciągle nie ekspertem. Nie chcę się wymądrzać, bo doskonale wiem, jak wiele jeszcze nie wiem.

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej w tym temacie, to polecam prawdziwego eksperta od podnajmów w Polsce jakim jest Mateusz Brejta. To jest facet, który jest absolutnym rekinem rynku nieruchomości, specjalizującym się w podnajmie właśnie. Jeśli będę kiedyś miał 30% wiedzy i doświadczenia Mateusza, to wtedy dopiero zacznę się wymądrzać na blogu. 🙂

Polecam szczególnie przesłuchanie podcastu Michała Szafrańskiego, w którym gościem był właśnie Mateusz Brejta.

 

Mój podnajem

 

W ostatnim wpisie dotyczącym flipów wspomniałem na koniec, że podpisałem umowę najmu z opcją podnajmu. Dzisiaj podzielę się z Wami pewną ilością szczegółów związanych z tą transakcją.

Od kilku miesięcy wraz ze wspólnikiem- Olkiem konsekwentnie poszukujemy dobrej okazji inwestycyjnej związanej z zakupem mieszkania do remontu. Flippowanie wydało nam się na tyle ciekawe, że postanowiliśmy spróbować swoich sił w tym zakresie. Równolegle jednak poszukiwaliśmy, i ciągle poszukujemy mieszkań, które moglibyśmy podnajmować.

Być może nawet dotarła do Ciebie kampania reklamowa, którą stworzył i intensywnie promuje na Facebooku Olek.

 

multibed- czytamyofinansach

 

Póki co, najwięcej naszych potencjalnych mieszkań obejrzeliśmy dzięki ogłoszeniom internetowym przychodzącym do nas za pośrednictwem monitera. Jak zapewne się domyślacie, większość zapytań kończy się już na etapie rozmowy telefonicznej. „Nie, nie, dziękuję- nie interesuje mnie taka współpraca” to najdelikatniejsza z form odmowy, które do tej pory słyszeliśmy. 🙂 Nie zrażamy się jednak i próbujemy dalej.

łóżkaZgodnie z rachunkiem prawdopodobieństwa- w końcu musiało się udać i w końcu musieliśmy trafić na właściciela ( i jego nieruchomość), którego szukaliśmy. Mieszkanie, a w zasadzie dom przy ul. Ślężnej we Wrocławiu, jest właśnie efektem takiego podejścia. Właściciel od lat wynajmuje dom studentom, średnio lubi te aktywności, bo jego biznes przynosi mu więcej satysfakcji i dochodu. Nasza propozycja była dla niego jak zbawienie, trafiliśmy idealnie z rozwiązaniem jego problemów.

Negocjacje były krótkie, z 2500/miesiąc wynegocjowaliśmy 200zł. Podpisaliśmy umowę na rok ( niestety tu nie ma się czym chwalić, ale przedłużenie tej umowy na kolejny, już dłuższy okres wydaje się być formalnością- obym się nie mylił 🙂 ) i zabraliśmy się za przygotowania do dalszego wynajmu.

 

Przygotowania do najmu

 

Dom składa się z 4 pokoi. Jeden na dole, mały, ok 8 metrów- służył w przeszłości jako gabinet/biuro. Jest to jedyne pomieszczenie na dole, niejako przyklejone do korytarza prowadzącego do właściwej części mieszkalnej znajdującej się na górze.

Trzy kolejne pokoje mają odpowiednio 16, 18 i 28 m2. Do tego dość duża łazienka ( niestety razem z toaletą) i ok 12 metrowa kuchnia. Lokal trochę zaniedbany, taki stan „postudencki”. Nadaje się do najmu od razu, ale w związku z tym, że zależy nam na odpowiednim standardzie, a co za tym idzie dość wysokiej zyskowności, pracujemy nad zwiększeniem jego atrakcyjności.

Tu pojawia się dylemat. Umowa jest krótka, więc zbyt duże inwestycje na tym etapie mogą spowodować, że pobawimy się w podnajem i wyjdziemy na zero za 12 miesięcy. Dlatego ograniczamy się do minimum, zostawiając sobie kolejne etapy na przyszły rok, jak już właściciel przekona się co do naszego profesjonalizmu.

Co do zrobienia:
  • Malowanie ścian na biało
  • Położenie wykładziny w pokojach
  • Wymiana kabiny prysznicowej
  • Nowa pralka ( OLX)
  • Nowe tapczany
  • Dorobienie kluczy, wymiana wkładek
  • Firanki/ zasłony/ rolety
  • Zakupy w IKEA ( biurka, krzesła, lampki, sztućce itp..)

 

Kalkulacje najmu
  • pokój na dole ( 800 zł + liczniki)
  • pokój 16m ( 850 zł + liczniki)
  • pokój 18m ( 2 x 650 + liczniki)
  • pokój 28m  ( 2 x 700 + liczniki)
  • suma: 800+850+1300+1400- 2300 = 2050 zł wersja optymistyczna
  • suma: 700+750+1200+1300- 2300 = 1750 zł wersja pesymistyczna

 

Poniżej dokładne kalkulacje z excela:

 

kalkulacje mieszkania

 

 

Przy koszcie remontu/przystosowania wynoszącym ok 9000zł, wychodzi, że zarabiać zaczniemy po 4-5 miesiącach. Wydaje się, że nie jest źle, ale chętnie poczytam komentarze bardziej doświadczonych inwestorów 🙂

 

Docelowo plan jest na dobudowanie drugiej toalety i podział największego pokoju na dwa ( 1+2 osobowe). Zwiększy to rentowność, ale może mieć negatywny wpływ na zainteresowanie wynajmem. 6 osób w takim mieszkaniu wydaje się być optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia komfortu przy użytkowaniu przestrzeni wspólnych. Dlatego ta druga toaleta, ale… tym będziemy się martwić za rok.

Prace są w trakcie, powinniśmy być w stanie od początku sierpnia ruszać z ogłaszaniem się dla potencjalnych najemców. Sezon na studentów zaczyna się niedługo. Do Uniwersytetu Ekonomicznego mamy 2km, więc siłą rzeczy nastawiamy się na tę grupę docelową. Trzeba jednak przyznać, że dla ludzi pracujących lokalizacja też jest całkiem sensowna.

Co z tego finalnie wyniknie, będę wiedział niebawem- nie omieszkam pochwalić się na blogu 🙂

 

Ciągłe doskonalenie

 

Osiągnięcie wszystkich celów biznesowych związanych z podnajmem nie będzie możliwe przy jednym i tylko jednym mieszkaniu, w dodatku z umową na rok :). Każdego dnia szukamy kolejnych nieruchomości, rozmawiamy z właścicielami, trenujemy, praktykujemy, uczymy się. W chwili obecnej jesteśmy bliscy podpisania kolejnej umowy na 4 pokojowe mieszkanie na Nowym Dworze we Wrocławiu. Po weekendzie będziemy wiedzieć, co z tego wyniknie.

Dodatkowo zdajemy sobie sprawę, że brakuje nam wiedzy. Inwestycje w siebie to także coś, co trzeba wkalkulować w tym biznesie. W przyszły weekend ( pod koniec lipca 2017) wybieramy się z Olkiem na to szkolenie: ( prowadzone przez Mateusza Brejtę)

mateusz brejta

 

„Wybieramy się”, to może trochę za dużo powiedziane, plan mamy inny- jeszcze lepszy. Owszem, jedziemy do Łodzi, z naszymi rodzinami, ale w szkoleniu uczestniczyć będą nasze żony :). Taka inwestycja w przyszłość ( współpraca rodzinna, wspólny biznes, zrozumienie tematu, spokój w domu 😉 ). Mam nadzieję, że po tym weekendzie pojawi się odpowiednia dawka wewnętrznej motywacji, a także kolejny zastrzyk pozytywnych emocji, dzięki którym następne wielopokojowe mieszkania same wpadną w nasze ręce 🙂

Ciągle też pokładamy spore nadzieje w stworzonej przez Olka marce-  MULTIBED

 

 

Pozdrawiam serdecznie wszystkich inwestorów i zapraszam do pozostawiania swoich komentarzy.

 

Tomek

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

4 komentarze
  • Łukasz
    O godzinie 20:40h, 27 lipca Odpowiedz

    Tomek
    Bardzo ciekawy tekst. Wynajem na pokoje jest bardzo ciekawą kwestią aczkolwiek według mnie trzeba się do niego dobrze przygotować. Moim zdaniem jest on pod pewnymi względami trudniejszy niż najem całych mieszkań przede wszystkim pod względem skonstruowania umowy. Dokładne opisanie przedmiotu najmu i możliwości korzystania z „części wspólnych” to nie wszystko. Dla mnie chyba najtrudniejsze było opisanie w umowie sposobu podzielenia między najemców kosztów zużytych mediów no i uregulowanie odpowiedzialności za potencjalne szkody (jak wiadomo przy kilku najemcach odpowiedzialność potrafi się rozpływać:)). Tak z ciekawości planujecie razem ze wspólnikiem zawieranie umów najmu „tradycyjnego” czy okazjonalnego?
    Pozdrawiam,
    Łukasz

    • Tomek
      O godzinie 09:18h, 09 sierpnia Odpowiedz

      Cześć Łukasz,
      Masz rację, wynajem na pokoje to nie jest coś, co można nazwać lekkim, łatwym i przyjemnym. Kwestia umów jest kwestią podstawową, bez której taka działalność, to jak wizyta w kasynie. Do tego są jeszcze odpowiednie regulaminy, które również podpisuje najemca, a które regulują wspomniane przez Ciebie kwestie odpowiedzialności w częściach wspólnych. Można to wszystko zorganizować tak, żeby zminimalizować ryzyko problemów.
      Co do Twojego pytania- najem okazjonalny w naszym przypadku nie jest możliwy, gdyż może to zgodnie z ustawą robić jedynie właściciel nieruchomości. My mamy swoje umowy, które chronią nas w inny sposób. Pozdrawiam

      Tomek

  • ula mamonik.pl
    O godzinie 09:56h, 09 sierpnia Odpowiedz

    I jak wrażenia ze szkolenia? Przyznam szczerze że sama się na nie wybieram. I też ta forma zarabiania i prowadzenia firmy coraz więcej mojej uwagi przykuwa 🙂 Więc chętnie poczytam o wrażeniach po szkoleniu 🙂 Szczególnie kobiecej częsci :)Pozdrawiam

    • Tomek
      O godzinie 00:13h, 29 sierpnia Odpowiedz

      Cześć,
      Dziewczyny były bardzo zadowolone. Głównie z faktu, że dowiedziały się wielu szczegółów, których my nie znamy i mogą nas teraz zaskoczyć.:)
      Z mojej perspektywy, po tym, co opowiedziała mi Beata uważam, że szkolenie było bardzo wartościowe. Jeśli się uczyć to od najlepszych praktyków, a takim niewątpliwie jest Mateusz.

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!