nowowiejska

Podnajem [3] idziemy krok dalej


 

Motywacyjna stagnacja

 

W każdym biznesie zaczyna się od zera. Najpierw jest pomysł, potem próba jego realizacji, kolejne porażki, wątpliwości, zmiana strategii i w końcu… No właśnie- są tacy, którzy po wejściu na pierwsze schody postanawiają odpuścić, argumentując, że „próbowałem, ale to nie dla mnie”, to jest za trudne, tego się nie da tak zrobić, rynek nie sprzyja, konkurencja jest za duża, spóźniłem się z tym pomysłem… itd. Powodów można znaleźć naprawdę dużo.

Są jednak i tacy, którzy tych powodów nie szukają. Owszem, może się zdarzyć chwila zwątpienia, ale wtedy trzeba po prostu zacisnąć zęby i zacząć szukać SPOSOBÓW. O powody nietrudno, o sposoby niełatwo :). Jeśli jednak motywacja jest na odpowiednim poziomie, jeśli jest trochę więcej niż odrobina chęci, to z każdej porażki można wyciągnąć pozytywne wnioski.

mieszkaniaDlaczego o tym wszystkim piszę? Ano dlatego, że od kilku tygodni sam, a właściwie sami ( wraz ze wspólnikiem) byliśmy na swego rodzaju motywacyjnej sinusoidzie. Zaczęło się od flipów. Dużo emocji, dużo zaangażowania, wielkie plany i… niemałe rozczarowanie. Potem, a właściwie równolegle, rozpoczęliśmy „zabawę” w podnajem. Trudno polemizować z sukcesem naszego pierwszego projektu (wszystkie pokoje są już wynajęte, wyszło sporo ponad 1000zł miesięcznie dochodu), ale chyba trochę inaczej wyobrażaliśmy sobie cały proces.

Do tego dochodził fakt, że kolejne spotkania z właścicielami mieszkań kończyły się fiaskiem. Powodów, żeby powiedzieć- to nie dla mnie, było mnóstwo. Zamiast tego jednak zadaliśmy sobie pytanie: Co jest nie tak? Co robimy źle? Gdzie moglibyśmy znaleźć odpowiedzi na nasze wątpliwości?

 

Akademia Sourcingu

 

Wspominałem w jednym z artykułów o pewnym motywującym wydarzeniu, jakim było zorganizowane przez Pawła Albrechta spotkanie w Poznaniu. Trafiliśmy tam trochę przez przypadek, bo nie planowaliśmy się już więcej szkolić. Założenie było takie, że dość teorii, dość płacenia za szkolenia, zaczynamy naukę przez praktyczne działania. Równolegle jednak, wiedzieliśmy, jak wielki wpływ ma na nas każde tego typu wydarzenie, a dodatkowo potrzebowaliśmy nowych inspiracji.

Możliwość spotkania się z ludźmi o podobnych zainteresowaniach, posłuchania o problemach i rozwiązaniach, nawiązanie kontaktów, zbudowanie relacji, to wszystko zawsze działało bardzo motywująco. Nie inaczej było tym razem.

Pawła Albrechta „znałem” z facebooka, youtube’a- generalnie z internetu. Nie wydawało mi się, żeby to, co robi było szczególnie odkrywcze i żeby spotkanie z nim mogło bardziej popchnąć mnie do przodu. Mój, naładowany teorią mózg podpowiadał mi, że wszystko już wiem, a ten facet jedynie powiela to, co inni już wymyślili. ( sorry Paweł, ale tak mi się wówczas wydawało 😉 )

albrecht mieszkaniaZ powodu wspomnianych wyżej rozterek, zdecydowałem się jednak zapisać na Akademię Sourcingu i zaciągnąć tam ze sobą Olka. To drugie odbyło się bez większego oporu. 🙂 Nie będę w szczegółach opisywał czego się tam dowiedzieliśmy- każdy może na własną rękę posiąść tę wiedzę inwestując niewielką ( pojęcie względne, ale w porównaniu z innymi wydarzeniami w temacie nieruchomości, to naprawdę NIEWIELKĄ) sumę pieniędzy i kilka godzin swojego czasu. Wystarczy wybrać się na spotkanie z Pawłem Albrechtem.

Dla nas efekt tego spotkania był następujący:

  • Nawiązaliśmy bardzo ciekawe kontakty
  • Poznaliśmy w szczegółach metodę działania Pawła i zdecydowanie zweryfikowaliśmy pogląd na temat jego działalności. Jest pionierem- Nie powiela 🙂
  • Dostaliśmy kolejnego pozytywnie motywującego kopa
  • Dowiedzieliśmy się, że nasz samodzielnie stworzony kalkulator opłacalności inwestycji pod Flipa jest conajmniej tak samo dobry jak ten, który Paweł sprzedawał na spotkaniu za sto kilka złotych 🙂

 

Konsekwencje biznesowe

 

Może to efekt Akademii, a może coś zupełnie innego, ale w krótkim czasie po powrocie znaleźliśmy dwóch kolejnych właścicieli dużych mieszkań, którzy chcą z nami robić interesy. Dla ścisłości- oba przypadki, to efekt konsekwentnej i ciężkiej pracy Olka. Podczas gdy ja zajmowałem się dopinaniem transakcji z najemcami na Ślężnej, on umawiał kolejne spotkania i „rozpracowywał” kolejnych właścicieli. Jedna umowa jest już podpisana, druga będzie za chwilę.

Pierwszy przypadek, to ul. Nowowiejska we Wrocławiu ( a jakże), ok. 200m od gmachu Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej. Mieszkanie 75m2, 3 pokoje, do delikatnego remontu. Oczywiście my widzimy tam minimum 5 pokoi, a właściciel, z zawodu architekt, narysował nam nawet projekt podziału. Deklaruje też chęć partycypowania w kosztach remontu. Wyciągnęliśmy także wnioski z pierwszego podnajmu i podpisaliśmy od razu umowę na 5 lat.

Remont trwa, choć z różnych względów nie zdecydowaliśmy się na wydzielanie dodatkowych pokoi już teraz. Do końca września niewiele czasu, a lokalizacja pozwala na solidne zyski nawet gdy pokoje są dwuosobowe. Co więcej- wszystkie pokoje mamy już zarezerwowane, mimo, że żaden z nowych najemców nie widział jeszcze mieszkania :). Ot taka magia sezonu, lokalizacji i prowadzenia rekrutacji w trakcie remontu…

Drugie mieszkanie, to potencjalnie 7 pokoi. Troszkę dalej od uczelni, ale w rejonie, gdzie mieszka wielu studentów, a dojazd na Politechnikę czy Uniwersytet Przyrodniczy jest bardzo korzystny. Właściciele jeszcze nie podpisali umowy, ale wydaje się to być jedynie formalnością, gdyż są bardzo pozytywnie nastawieni do pomysłu wynajęcia nam mieszkania na 7 lat. Dodatkowo finansują cały remont, który obejmie zarówno odświeżenie mieszkania, jak i przystosowanie go pod nasze potrzeby.

 

Na czym polega kolejny krok

 

Oba mieszkania z powyższej analizy wymagają remontu. Nie jest to delikatny tuning, który możemy zrobić sami, ewentualnie zapłacić malarzowi, tylko potrzebna jest solidna ekipa remontowa od wszystkiego. Zdaliśmy sobie sprawę, że aby sprawnie poruszać się po tym rynku, pozyskiwać i z powodzeniem wynajmować dalej kolejne mieszkania, potrzebujemy konkretnej, sprawdzonej, zaufanej ekipy. Jak to zrobić w dzisiejszych czasach? Niestety nie jest to takie proste.

„Zbuduj zespół!” To jedno z najczęściej słyszanych zdań wypowiadanych przez ekspertów rynku wynajmu nieruchomości. Do tego mówią oni, że podstawowym ogniwem tego zespołu musi być właśnie ekipa budowlana. Trudno się nie zgodzić. Nawet w teorii brzmi to logicznie. W praktyce jeszcze bardziej i szybko się o tym przekonaliśmy.

Mamy dwie ekipy. Jeszcze nie są częścią zespołu, ale testujemy obie. Łatwo nie jest i zapewne nie będzie, ale to temat na kolejny wpis. Mam nadzieję, że za dwa tygodnie będę mógł napisać długą historię zakończoną happy endem, za jaki niewątpliwie uznamy finalne zakończenie tematu Nowowiejskiej i trwający remont na Komuny Paryskiej.

 

Co dalej

 

Naturalną kontynuacją naszych bieżących działań jest pozyskiwanie kolejnych mieszkań na podnajem. Póki co nie widać nic na horyzoncie, ale też nie narzekamy na brak zadań do realizacji w najbliższych tygodniach. Ciekawym elementem urozmaicającym sytuację jest nadchodzący październik i kończący się sezon na wynajem. Jest mnóstwo pytań, na które nie znamy odpowiedzi.

Czy poza sezonem jest łatwiej czy trudniej? Czy właściciele są bardziej skorzy do oddania swojego mieszkania na kilka lat, jeśli studenci przestali dzwonić? A może po sezonie nie ma już mieszkań na rynku, które będziemy mogli pozyskać? Jeśli nawet znajdziemy odpowiednie mieszkanie, to jak z wynajmem pokoi? Czy trzeba czekać do kolejnego września? To wszystko powoduje, że warto jest iść dalej i z każdym dniem stawać się mądrzejszym 🙂

Zapomniany na chwilę temat flipów, też nagle odżył po tym, gdy znowu usłyszeliśmy jak robią to inni, a także po jasnych i precyzyjnych wskazówkach Pawła Albrechta. Nie jest to obecnie cel numer jeden, ale niewątpliwie w tzw. międzyczasie jakieś mieszkanie do remontu i szybkiej sprzedaży nam się przytrafi.

Jest też konkretny plan na zakup fajnego mieszkania z dobrym potencjałem (5-6 pokoi po remoncie) w okolicach wrocławskich uczelni. Cel jest jasny- do końca roku znaleźć odpowiednią nieruchomość. Trzymajcie kciuki!

Standardowo już proszę o komentarze doświadczonych inwestorów, którzy przez podobne problemy przechodzili czas jakiś temu. Wasze wskazówki będą bardzo pomocne.

Jeśli nie masz doświadczenia i – czytając ten blog- dopiero się uczysz, napisz do mnie czego jeszcze chciałbyś się dowiedzieć. Chętnie odpowiem, jeśli tylko będę potrafił.

 

Tomek

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

4 komentarze
  • Zulu
    O godzinie 21:57h, 25 września Odpowiedz

    Gratuluję kolejnych mieszkań, bardzo szybko wam ich przybywa. Wpis dostarcza dużo motywacji.

  • Olek
    O godzinie 21:21h, 26 września Odpowiedz

    Eksploracja – tym się zajmujemy. Z każdym krokiem poszerzamy strefy komfortu. Było już o tym, ale to się dzieje w dalszym ciągu. Nie jest to proces łatwy i nie zawsze przyjemny, jednak znacznie łatwiejszy niż zakładaliśmy. Nie było tam jednak porażek – tylko i wyłącznie informacja zwrotna i na jej podstawie zmiana kierunku. Działamy, działamy … 🙂

  • Grzegorz
    O godzinie 20:45h, 17 października Odpowiedz

    Witam,
    możecie podzielić się wrażeniami z wynajmu po sezonie? Oraz czy udało się Wam znaleźć kolejne mieszkania na podnajem?
    Pozdr

    • Tomek
      O godzinie 21:18h, 17 października Odpowiedz

      Cześć Grzegorz,
      Szczegóły wkrótce w kolejnym wpisie. W skrócie: ruch jest mniejszy, ale są najemcy.
      Kolejne mieszkanie (nr 4) podpisujemy w poniedziałek za tydzień, jeśli nic się po drodze nie wykrzaczy 😉

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!