gotowiec

Inwestycyjny gotowiec od MULTIBED


Inwestować czy nie?

 

Wpisując w internetowej wyszukiwarce hasło „jak zarabiać na nieruchomościach” znajdziecie wiele porad, szkoleń i artykułów, które w mniej lub bardziej profesjonalny sposób opisują cały ten proces. Warto się z nimi zapoznać, warto się uczyć, szkolić i rozwijać, ale wiecie co? Wszystko to na nic, jeśli po prostu nie zaczniecie tego robić.

Wiele razy spotkałem się z ludźmi, którzy twierdzili, że chcą kupić mieszkanie na wynajem. Wiedzieli, że jest to dobra metoda na pomnażanie pieniędzy w sposób zdecydowanie szybszy, niż na bankowej lokacie. Czytali artykuły, słuchali ekspertów, rozmawiali ze znajomymi, którzy w ten sposób inwestują. Teoretycznie byli gotowi, ale sami, zamiast inwestować, robili wszystko, żeby przypadkiem nie kupić tego pierwszego mieszkania.multibed

Świadomość braku wiedzy na temat całego procesu związanego z wynajmem skutecznie blokuje kolejne kroki. Przecież mieszkanie to dość droga sprawa i nie sztuką jest wydać 300 tys. zł, a następnie polec na polu walki z tymi wszystkimi: remontami, umowami, selekcjami, usterkami, rezygnacjami itp. Bardzo dużo problemów można sobie wyobrazić, część prawdziwych, inne wyimaginowane, ale gdy brak Ci doświadczenia, wszystko może być w Twojej głowie potencjalną katastrofą.

 

Podnajem na początek

 

Ostatnie 7 miesięcy to dla mnie czas nieustającej nauki. Gdy przypomnę sobie swoją pierwszą rozmowę z właścicielem, którego próbowałem namówić na wynajęcie mi swojego mieszkania, na którym ja miałbym później zarabiać, to mam wrażenie, jakby to było w innym życiu. Tylko 7 i aż 7 miesięcy.

„Przepaść” to za mało, żeby opisać różnicę. Jedno jest jednak pewne. Te kilka miesięcy temu z całą pewnością nie byłem gotów, żeby kupić swoje własne mieszkanie na wynajem. Po pierwsze nie wiedziałbym jakie, po drugie- nie miałem pojęcia, co miałbym z nim zrobić.

I wcale nie miało znaczenia, że wszyscy w koło to robili, a ja z teorii też miałem czarny pas. Gdzieś z tyłu głowy jakiś głos ciągle powtarzał mi, że ci, którym się powodziło, na pewno mieli szczęście, a ci z problemami, na 100% reprezentowali większość.

Dzięki swojemu pierwszemu podnajmowi nauczyłem się więcej, niż nauczyłbym się na 10 szkoleniach i dowiedziałem się więcej niż po przeczytaniu 100 książek. Takie są fakty, a przynajmniej ja tak je odbieram.multibed

W międzyczasie powstał projekt MULTIBED, pojawiły się kolejne mieszkania i proces zdobywania wiedzy przyspieszył logarytmicznie. Po 4-5 miesiącach wiedziałem już, że zakup własnego mieszkania jest nie tylko dobrą opcją, ale jest po prostu konieczny. Moje wątpliwości spadły do poziomu grubo poniżej zera, co niekoniecznie spodobało się mojemu domowemu managerowi. 🙂 Cóż… „nie narzekaj, że masz pod górkę, kiedy zmierzasz na szczyt”. Problemy trzeba rozwiązywać.

 

Swoje własne

 

Znalezienie we Wrocławiu mieszkania, które nadaje się na inwestycję, jest w dobrej lokalizacji i nie kosztuje powyżej Twojej zdolności kredytowej, nie jest niemożliwe, ale na pewno nie należy do zadań banalnie prostych. W moim przypadku zakończyło się jednak dość szybkim sukcesem. Sam proces poszukiwawczy trwał ok. miesiąca i niewątpliwie pomógł mi fakt, że postawiłem na pomoc poleconego pośrednika.

Trochę trwało, zanim udało mi się go skalibrować pod moje potrzeby (4-5 nieudanych wizyt w mieszkaniach, które nie miały szansy zarabiać zgodnie z planem), ale gdy tylko pan Paweł zrozumiał w szczegółach, czego szukam, zaprowadził mnie na ul. Nowowiejską i pokazał pięknie, 63- metrowe mieszkanie na parterze.

To, co dla większości było średnio atrakcyjnym, 2 (!!) pokojowym mieszkaniem w kamienicy, dla mnie od razu stało się celem zakupowym numer 1. Nie bez znaczenia był fakt, że mieszkanie znajdowało się dokładnie vis a vis (przez ulicę) tego, które wspólnie z Olkiem przygotowywaliśmy chwilę wcześniej na podnajem. Głównym argumentem „za” było jednak coś innego.

Właścicielka, która wiele lat temu przeprowadziła się do Łodzi wynajmowała ten lokal w całości za 1500 zł. Ja będę go wynajmował za ~3900. Czy podjąłbym tę decyzję kilka miesięcy temu? Oczywiście, że nie! W październiku 2017 nie miałem jednak żadnych wątpliwości, bo wystarczająco znałem już rynek i miałem odpowiednie, choć wciąż niewielkie, doświadczenie.

 

Negocjacje

 

Ustalenie ceny ze sprzedającą nie należało do najłatwiejszych. To był jeden z tych przypadków, gdy ktoś startuje z ceny grupo zawyżonej, po kilku tygodniach ją obniża i gdy pojawiają się pierwsi zainteresowani, uważa, że poczynił już wystarczające ustępstwa. Mieszkanie na początku miało kosztować 360 tys. Potem 345. Do mnie trafiło, gdy właścicielka była skłonna je sprzedać za 330 tys PLN. Ja jednak nie miałem ochoty tyle zapłacić.

Po zaoferowaniu przeze mnie 310 tys. i kilku dniach rozmów dowiedziałem się w tajemnicy 🙂 od pośrednika, że „granica bólu” to 320tys. Udało się ją przełamać i po ok. 3 tygodniach od rozpoczęcia negocjacji spotkaliśmy się na umowie przedwstępnej u notariusza z zaakceptowaną kwotą sprzedaży na poziomie 318 tys zł. Do negocjacyjnego mistrzostwa świata zapewne mi w tym przypadku daleko, ale mam wrażenie, że obie strony wyszły wystarczająco zadowolone.gotowiec

 

Kredyt

 

Szlaki z doradcą kredytowym miałem przetarte i proces kredytowy miał przebiegać w ekspresowym tempie. Początkowo był plan, żeby wyrobić się z wszelkimi formalnościami do końca listopada. Jak się jednak okazuje, z bankami trzeba ostrożnie 🙂 Tym bardziej, gdy jest koniec roku, targety wykonane, urlopy wypisane, a początek stycznia to walka z MDM.

Nauczka na przyszłość. Jeśli ktoś Ci mówi, żeby wpisać w umowie przedwstępnej 7-8 tygodni, to wpisz 11 :). Nie ważne, że masz dużą zdolność i zaufanego doradcę. Jak bank się uprze, to zapyta Cię o zaświadczenie o zarobkach 3 razy, po każdej wypłacie. Potem niepotrzebne stresy i nerwowość, że nie zdążysz na czas, a zbywca widzi czarne scenariusze, że na rok zablokował sobie możliwość sprzedaży mieszkania. Bez sensu.

 

Mamy to, więc liczymy

 

25 stycznia, czyli dokładnie 3 miesiące od umowy przedwstępnej, nastąpiło przekazanie kluczy. Właściciel, co prawda, nie płakał, jak sprzedawał, ale widać było, że rozstanie nie przyszło łatwo. Takie tam sentymenty ;). Od tego dnia jednak rozpoczął się nowy etap w życiu tego mieszkania. Za chwilę ze zwykłego dwupokojowego lokalu powstanie się pełnoprawny inwestycyjny gotowiec, który będzie zarabiał konkretne pieniądze co miesiąc.

Oto jak będzie to wyglądało:

  • 4 nowe, wyposażone pokoje w tej lokalizacji zostaną wynajęte ze 800-850 zł/ miesiąc + osobno liczniki
  • 1 malutki pokoik po kuchni, oczywiście też w pełni wyposażony, wynajmie się jako pierwszy za 600-650 zł/ miesiąc + liczniki.

Zakładając, że „liczniki” wyniosą dokładnie tyle, ile rzeczywiste opłaty ( w rzeczywistości powinny raczej przynieść dodatkowy zysk), to do kalkulacji zwrotu z inwestycji ten składnik pomijamy.

Minimalnie zatem wychodzi 4*800+600= 3800 zł

Maksymalnie mamy 4*850+650= 4050 zł

 

Dalsze obliczenia przeprowadzę dla wartości minimalnej i maksymalnej oraz przy założeniu, że będzie tu przyspieszona amortyzacja, czyli podatek jest pomijalny, a także, że mieszkanie będzie średnio wynajęte przez 11,5 miesiąca w roku:


Zysk roczny w przypadku minimalnym wyniesie: 3800*11,5= 43700

Zysk roczny w przypadku maksymalnym wyniesie: 4050*11,5=46575


Całkowite środki zainwestowane to:

318000 + 35000 (notariusz, remont i wyposażenie )+ 6400 (PCC)+ 7823 ( pośrednik)= 367tys. PLN


ROImin= 43700/367000= 11,9%

ROImax= 46575/367000=12,7%

 

Gotowiec? Co można z tym dalej zrobić

 

Mieszkanie na ul. Nowowiejskiej było kupione w celu powiększenia naszego portfolio i zwiększenia miesięcznych przychodów pasywnych. Z dużym prawdopodobieństwem tak też zostanie. Co jednak, gdyby pojawił się inwestor, który szuka takiego mieszkania, które przyniesie mu zysk na poziomie 9-10% rocznie? Czy nasze mieszkanie to typowy inwestycyjny gotowiec?

Policzmy, to przecież tylko matematyka:

Dla pozbycia się dwóch liczb min/max pokazujących roczny przychód policzmy średnią, żeby posługiwać się już tylko jedną wartością:


(43700+46575 )/2= 45137 PLN/rocznie


Jeśli inwestor będzie zainteresowany 9% zyskiem, to kupi to mieszkanie od nas za:

45135/9%= 501522 PLN

Jeśli 10% to jest to, czego oczekuje od swojej inwestycji, to będzie musiał wyłożyć jedynie:

45135/10%= 451370 PLN

Pójdźmy dalej- inwestor chce mieć 11%- proszę bardzo:

45137/11%=410336 PLN, czyli ciągle zarabiamy 43336 PLN


 

Załóżmy, że inwestor jest bardziej wygodny i chce, żebyśmy zarządzali mu tym mieszkaniem przez kolejnych np. 10 lat, ale ciągle chce mieć z tego min 8% rocznie.

Odliczamy 1000 PLN miesięcznie z jego przychodów, bo to będzie nasz zysk za wzięcie mieszkania w podnajem. Zatem rocznie mieszkanie zarabia dla niego: 45137-12000=33137 PLN


Teraz liczymy, co musi się stać, żeby dostał 8%.

33137/8%=414212. Tyle powinien nam zapłacić za przekazanie praw do tego mieszkania.

Zarabiamy zatem ponad 47 tys. PLN i dodatkowo 1000 miesięcznie przez 10 lat= 120000


 

To tylko teoretyczne obliczenia, ale pokazujące, jak wielki potencjał tkwi w nieruchomościach i jak dobrą inwestycją jest to konkretne mieszkanie we Wrocławiu. Takich okazji jest więcej, dużo więcej- trzeba tylko po nie sięgnąć, a to wymaga jedynie trochę wiedzy i umiejętności.

 

Co dalej w MULTIBED

 

Dziś podpisaliśmy umowę na remont z jedną z naszych ekip. Zajmą się, póki co jedynie ściankami, sufitami, drzwiami i elektryką w dwóch dużych pokojach. Reszta prac, wymagająca trochę większych umiejętności (kuchnia do przedpokoju, przekształcenie obecnej kuchni w przytulny mały pokój) będzie realizowana przez ekipę Romana, która przeprowadziła remont Nowowiejskiej po drugiej stronie ulicy. Oby tym razem obyło się bez przytulanek pod kołdrą 😉

Do końca lutego planujemy zakończyć prace i zająć się zasiedlaniem. Jak to mawiał klasyk – „im szybciej, tym prędzej”

W sobotę 27.01 podpisaliśmy też umowę z właścicielem super mieszkania na Żeromskiego (rzut cięższym beretem z antenką od mieszkania-bohatera dzisiejszego wpisu). 3 pokoje, niski czynsz i po delikatnym tuningu, będą z tego 4 wyposażone pokoje w standardzie MULTIBED-IKEA.

Kolejne mieszkania w podnajmie są już na bardzo zaawansowanym etapie, więc za chwilę może się okazać, że… będzie o czym pisać 🙂

Oczywiście Żeromskiego doczeka się swojego własnego wpisu na blogu. Mam nadzieję, że znajdzie się choć jedna osoba, która skorzysta na naszych doświadczeniach.

 

Tyle tym razem- trochę dłużej niż zazwyczaj, ale mam wrażenie, że było warto.

 

Pozdrawiam

 

Tomek

 

Zapraszam na fanpage czytamyofinansach

 

oraz

fanpage MULTIBED

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

12 komentarzy
  • Artur
    O godzinie 17:31h, 30 stycznia Odpowiedz

    Swietnie sie to czyta. W prostych slowach na przykladzie wytlumaczone jak ogarnac obliczenia rentownosci nieruchomosci. Merytorycznie ogromna wartosc wpisu. Tak trzymac. Bede sledzil dalej i polecal komu sie da:)

    Pozdrawiam

    • Tomek
      O godzinie 21:04h, 31 stycznia Odpowiedz

      Dzięki Artur,

      Zrobię wszystko, żeby trzymać poziom 🙂

  • Marek
    O godzinie 05:52h, 31 stycznia Odpowiedz

    Ciekawy artykuł. Gratuluje udanej inwestycji. Jednak mam pytanie. Na jakich warunkach został udzielony kredyt? Jaka jest wysokość raty i czas spłaty kredytu? Jeśli podpieramy się zewnętrznym finansowaniem inwestycji, to dość istotna kwestia, zwłaszcza przy obecnych niskich stopach procentowych. Pozdrawiam

    • Tomek
      O godzinie 21:02h, 31 stycznia Odpowiedz

      Marek,

      Dziękuję za trafne pytanie.
      Oczywiście rata kredytowa ma spore znaczenie w kontekście dochodów z danej nieruchomości.
      Obliczenia tu wykonane dotyczyły jednak tylko przychodów, bo wiadomo, że koszty każdy ma różne i powinno się traktować ten aspekt indywidualnie.

      W tym konkretnym przypadku kredyt jest na 30 lat przy LTV 79%, a rata jest nieznacznie niższa niż 1250 zł.

      Pozdrawiam

      Tomek

  • Łukasz
    O godzinie 13:31h, 31 stycznia Odpowiedz

    super mi pomagacie tymi wpisami 🙂

    • Tomek
      O godzinie 20:58h, 31 stycznia Odpowiedz

      Super Lukasz 🙂
      Mam nadzieję, że będziemy dalej pomagać 🙂

  • Kamil
    O godzinie 19:24h, 31 stycznia Odpowiedz

    Super blog. Tez zaczynam z podnajmem ale w Krakowie. Jakie robicie minimalne pokoje?

    • Tomek
      O godzinie 20:57h, 31 stycznia Odpowiedz

      Cześć Kamil,

      Powodzenia życzę 🙂

      Co do wymiarów pokoi, to nie ma reguły. Wszystko zależy od warunków jakie zastaniemy w danym mieszkaniu. Do tej pory najmniejszy ma 6m2, ale zanosi się na jeszcze mniejszy właśnie w tym mieszkaniu, które tu opisałem.

      Jeśli mamy możliwość to robimy zazwyczaj ok. 8m2
      Pozdrawiam

      Tomek

  • Teresa Chmirl
    O godzinie 13:54h, 21 lutego Odpowiedz

    Ładnie to wyglada . Mam jednak pewne ale..
    Proponuje spojrzec na to oczami loktorow. Dla 5 osob jedna łazienka i cos na kształt kuchni w przedpokoju to chyba antystandart w XXI wieku. Proponuję aby autor pomieszkał w takim mieszkaniu z rok, a nastepnie pokusil sie o refleksjęnad tym co oferuje innym. Ta koncepcja trąci XIX wiecznym kapitalizmem.
    To taki internat a nie mieszkanie na dłużej…j

    • Tomek
      O godzinie 21:45h, 21 lutego Odpowiedz

      Teresa,
      Dziekuję Ci bardzo za komentarz. Konstruktywna krytyka, to coś, dzięki czemu jej odbiorca może się rozwijać i iść do przodu.

      Nie mogę jednak do końca zgodzić się z Twoimi argumentami, dlatego odpowiadam:
      1. Jedna łazienka na 5 osób- większość rodzin mieszkających w blokach ma taki standard i radzi sobie z nim przez wiele lat. W akademikach jest o wiele gorzej pod tym względem.
      2. Kuchnia będzie pełnowymiarowa i w pełni użytkowa. Jedyną jej „wadą” będzie fakt, że znajduje się na wspólnej przestrzeni. Zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż współczesne aneksy kuchenne w salonach.
      3. Pokoje wyposażone w nowe meble i gwarantujące prywatność. Wszystko czego potrzeba do wygodnego mieszkania.
      4. Tak, potwierdzam- to nie są docelowe miejsca zamieszkania na lata. Pokoje wynajmuje się raczej na krótkie okresy czasu, na studiach lub zaraz po studiach, gdy jeszcze nie można sobie pozwolić na własne mieszkanie. Internat, akademik- to nie jest zle określenie dla tego typu mieszkania.

      Pozdrawiam

      Tomek

  • Grzegorz
    O godzinie 12:06h, 26 lutego Odpowiedz

    Witam,
    Od jakiegoś czasu odwiedzam Pańską stronę. Bardzo dziękuję za tyle wartościowych informacji, jakie tutaj można znaleźć. Mam pytania do zaprojektowania rozkładu pomieszczeń. Sami zajmujecie się zaprojektowaniem wnętrza czy zlecacie architektowi? Może Pan zdradzić jaki to koszt mniej więcej? Czy taka przebudowa musi byc gdzieś zgłaszana, potrzebne są jakieś pozwolenia? Jeżeli może Pan uchylić rąbka tajemnicy bardzo byłbym Panu wdzięczny. Z góry dziękuję.
    Pozdrawiam
    Grzegorz

    • Tomek
      O godzinie 00:26h, 11 marca Odpowiedz

      Grzegorz, dziękuję za komentarz.

      Odpowiadając na pytanie odnośnie projektowania pomieszczeń- robimy to sami. Jeden raz skorzystaliśmy z usług architekta, ale tylko dlatego, że był on właścicielem mieszkania 🙂 i zrobił to oczywiście za darmo.
      Nie robimy żadnych dużych przeróbek, są to jedynie „przepierzenia” ściankami karton-gips, w związku z czym żadne pozwolenia nie są wymagane.
      W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu mailowego.
      Pozdrawiam
      Tomek

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!