remont

Gościnnie o remontach


Remont: na wynajem, dla siebie czy pod house flipping? Porównanie

 

Dzisiaj będzie trochę na temat remontów. Każdy inwestor wie, że źle przeprowadzony remont potrafi czasami zaprzepaścić cały zysk. Niejednokrotnie też jest on kluczem do szybkiej, zyskownej sprzedaży. Jak go wykonać, o czym należy pamiętać i jaką strategię przyjąć- pisze w gościnnym poście Aleksandra z bloga Fixly.

Ola jest autorką, która zaskakuje i zawstydza innych blogerów (w tym także mnie) różnorodnością podejmowanych tematów i żelazną dyscypliną w regularnym publikowaniu kolejnych artykułów. Polecam Wam poczytać jej bloga 🙂

Czy remont własnego mieszkania i przeznaczonego na sprzedaż bądź wynajem przebiega w ten sam sposób? Na pewno nie, a przynajmniej nie powinien. W zależności od tego, co zamierzamy z nieruchomością zrobić, prace wykończeniowe mogą się od siebie różnić. Jak bardzo? Poniższy tekst odpowiada na te pytania.

 

 Mieszkanie na wynajem

 

Mieszkanie przeznaczone pod wynajem nie musi przechodzić generalnych remontów, jednak warto pamiętać, że lepszy stan nieruchomości może się wiązać z możliwością wyższych zarobków oraz większą liczbą chętnych, którzy z uwagi na rosnące ceny najmu, zwracają coraz większą uwagę na jakość lokalu oraz jego “nowoczesność”.

remont

Remontując takie mieszkanie powinniśmy zadbać o to, aby wszystko było wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, co pozwoli nam uniknąć nagłych awarii, np. instalacji kanalizacyjnej. Pamiętając, że lokatorzy często nie zwracają uwagi na drobne usterki, takie jak nieszczelną rurę, wszelkiego rodzaju niedociągnięcia dość szybko mogą ulec pogłębieniu, o czym dowiemy się z nagłego telefonu alarmującego o problemie.

 

Należy więc pamiętać, że w przypadku nieruchomości, za które jesteśmy odpowiedzialni, nie na wszystkim można oszczędzać, ponieważ dość szybko może się to odbić na naszym portfelu.

 

Podczas remontu mieszkania docelowo przeznaczonego na wynajem, możemy szukać oszczędności w kwestii jego wyposażenia i aranżacji. Tańsze panele, kafelki oraz umeblowanie są raczej przejawem rozsądku niż skąpstwa, ponieważ – jak to bywa z lokatorami – musimy mieć na uwadze, że np. podczas imprezy może dojść do uszkodzeń frontów mebli kuchennych lub innych nieoczekiwanych zniszczeń będących wynikiem nieuwagi.

 

remontMając więc na uwadze fakt, że “bardziej dba się o swoje niż cudze”, nie warto wydawać bardzo dużej sumy na remont mieszkania, które w ciągu paru lat od zakupu będzie użytkowane przez kilka różnych osób.

Oczywiście, podczas podpisywania umowy najmu, niezwykle istotne jest sporządzenie odpowiednich zapisów, które będą uwzględniały odpowiedzialność najemcy za konkretne zniszczenia. O ile możemy mu potrącić pewną sumę z kaucji za uszkodzenie drzwi, o tyle zabronione jest obciążanie kosztami wynajmującego za awarie, na które nie mógł mieć żadnego wpływu, czyli np. pęknięcie ściany.

 

Mieszkanie pod house-flipping

 

Jeśli nabyliśmy mieszkanie w celu jego dalszego odsprzedania, remont może znacznie podnieść jego wartość na rynku nieruchomości. W takim przypadku najważniejszą kwestią dla nas, jako inwestorów, będzie procent zysku. Im więcej wydamy na prace wykończeniowe i naprawcze, tym mniej zarobimy, dlatego musimy być bardzo ostrożni i dokładnie zaplanować prace remontowe.

 

Nie należy jednak mylić remontu z wizualnym podniesieniem wartości mieszkania poprzez powierzchowne zmiany aranżacyjne. Mieszkanie, które zamierzamy odsprzedać, nie może być pełne “ukrytych wad”, ponieważ takie działanie na dłuższą metę może nam zaszkodzić i zniechęcić przyszłych kupców oraz inwestorów do nawiązywania dalszej współpracy.

 

 

To, w jakim stopniu przeprowadzimy remont jest zależne od nas. Jednak mieszkania, które są w pełni wykończone cieszą się większą popularnością od tych, gdzie konieczne jest jeszcze wykonanie np. odgrzybiania. Potencjalni nabywcy bardzo często sugerują się stanem wizualnym i właśnie na tej podstawie oceniają wartość nieruchomości, dlatego przeciekający dach nie będzie najlepszym wabikiem, który zaważy na decyzji kupna.

 

Kolejną, równie istotną kwestią w przypadku chęci zarobienia na flippingu mieszkań jest czas, dlatego nabywając nieruchomość, powinniśmy już mniej więcej znać wszystkie koszty związane z remontem oraz przybliżony termin ukończenia prac. Szacuje się, że okres pomiędzy zakupem a sprzedażą nie powinien przekraczać 3 miesięcy, co jest związane z comiesięcznymi opłatami za czynsz i wykorzystywanymi w tym czasie mediami.

 

Podsumowując, mieszkanie „pod flipa” musi być gotowe do zamieszkania w takim stopniu, aby potencjalny nabywca nie dostrzegał ogromu prac, jaki mógłby go czekać. Nieruchomość musi być zatem wykończona “pod klucz”, ale nie ma konieczności zakupu dodatkowych sprzętów, takich jak:

  • zmywarka,
  • piekarnik,
  • pralka,
  • lodówka.

 

ponieważ generuje to dodatkowe koszty i często nie spełnia wymagań potencjalnego kupca, przez co dość szybko decyduje się on na ich sprzedaż i zakup innych, które w jego odczuciu są lepsze.

 

Brak AGD można zrekompensować za to wykończoną aranżacją, czyli kuchnią na wysoki połysk, nowoczesnym umeblowaniem kojarzącym się z wysokim standardem oraz utrzymaniem całej stylistyki na wzór obowiązujących trendów wnętrzarskich.

 

Własne mieszkanie

 

Remont własnych “czterech kątów” nie narzuca na nas żadnych ograniczeń, ponieważ wszystko robimy dla siebie i zgodnie z własnymi wymaganiami. Jednak warto pamiętać, że i tu musimy uważać, aby nie stać się więźniem niekończących się prac.

 

Z pewnością każdy z nas zna kogoś, kto od wielu lat bezskutecznie kończy remont. Jest to nie tylko frustrujące, ale również prowadzi do finansowego kryzysu i całkowicie odbiera komfort z użytkowania mieszkania. Decydując się na odświeżenie nieruchomości, powinniśmy więc mieć z góry przeznaczony budżet i dokładnie zapoznać się z kosztorysem prac, aby nie wpaść w przysłowiową “pułapkę”.

 

Podobnie jak w przypadku remontu mieszkania na wynajem, u siebie również musimy pamiętać o tym, że nie na wszystkim można i da się zaoszczędzić. Instalacje elektryczne i kanalizacyjne muszą być wykonane zgodnie z przepisami i normami, w przeciwnym razie możemy narazić się na wystąpienie awarii, które oprócz tego, że są uciążliwe w naprawie, mogą generować wysokie koszty.

 

Jeśli zależy nam na tym, aby wraz z wykończeniem mieszkania nie popaść w zadłużenia, warto przemyśleć każdy zakup związany z wyposażeniem nieruchomości. Blat kuchenny z granitu, choć jest niezwykle piękny i zaimponuje wszystkim naszym gościom, jest również sporym wydatkiem, który może narazić nas na niepotrzebne koszta.

Mieszkanie, w którym zamierzamy spędzić resztę swojego życia powinno być wykończone w taki sposób, aby nie stało się źródłem nieustających awarii. Warto również zadbać o to, aby było tanie w eksploatacji. Zamiast np. drogiego narożnika i posrebrzanego stolika kawowego, zainwestujmy w dobrej jakości okna, które pomogą nam zminimalizować rachunki za ogrzewanie w sezonie zimowym.

 

Remont remontowi nierówny – podsumowanie

 

Nie da się jednoznacznie stwierdzić, jaki budżet należy przeznaczyć na remont mieszkania pod wynajem, house-flipping lub na własny użytek, ponieważ jest to zależne od wielu czynników, a przede wszystkim od stanu nieruchomości przed rozpoczęciem prac.

 

Remont mieszkania o powierzchni 50 m²  dla własnego użytku najczęściej zamyka się w 20.000-23.000 złotych, o ile w trakcie prac nie okaże się, że jest konieczne odgrzybianie, zrywanie tynków lub podłogi. W tej cenie znajdziemy:

 

  • remont łazienki, przedpokoju, sypialni, kuchni oraz salonu,
  • zakup nowych sprzętów, tj. telewizor, zmywarka, pralka oraz piekarnik z płytą indukcyjną.

 

Skoro remont własnego mieszkania w bloku średnio wynosi 20.000 złotych, można uznać, że w przypadku nieruchomości na wynajem, koszt przeprowadzenia wszystkich najpilniejszych prac nie powinien przekraczać 16.000 złotych (wraz z zakupem podstawowych sprzętów średniej klasy), zaś przy flippingu może on oscylować między 10.000 – 12.000 złotych, jeśli zrezygnujemy z AGD i RTV.

 

 

Autorką wpisu gościnnego jest Ola z Fixly.

 

 


 

Dzięki, że czytasz- jesteś super 🙂

 

Zapraszam na fanpage czytamyofinansach

 

A może chcesz kupić ode mnie dom lub mieszkanie? Mam dla Ciebie ciekawe oferty.

Zajrzyj: RE/MAX Grand TM

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Brak Komentarzy

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!