czytamy o finansach

Flipowanie- kup i sprzedaj mieszkanie


Inspiracja

 

Dzisiejszy wpis poświęcony jest FLIPom, czyli operacjom na rynku nieruchomości, polegającym na kupnie, odremontowaniu i sprzedaży z zyskiem mieszkania, domu, czy lokalu użytkowego. Ten temat pojawił się dość obszernie opisany w książce Wojciecha Orzechowskiego, której recenzję znajdziecie w jednym z poprzednich artykułów na moim blogu. Tym razem jednak inspiracja do napisania tego tekstu przyszła z innej strony.

W ubiegłą sobotę byłem uczestnikiem rewelacyjnego szkolenia pod tytułem „Handel Mieszkaniami”. Była to druga edycja wydarzenia organizowanego przez Grzegorza Grabowskiego, eksperta od tematów podatkowych związanych z nieruchomościami. Wśród prelegentów można było znaleźć zarówno znane w środowisku nazwiska,  jak i „zwykłych” inwestorów-praktyków, którzy podzielili się swoimi doświadczeniami i drogą „od zera do Flipera”.

<span style="font-family: verdana, geneva, sans-serif; font-size: 10pt;">"Handel mieszkaniami" 13.05.2017r.</span>

Nie jest moją intencją reklamowanie tego szkolenia, chociażby z powodu faktu, że nie można już na nie kupić biletu ( następne dopiero za rok). Nie da się jednak nie wspomnieć o kilku faktach, które szczególnie zostały mi w głowie i które spowodowały, że nie będzie to dla mnie jedynie epizod, bez praktycznej kontynuacji. Wspomniane fakty opisuję poniżej.

Coś w głowie zatrybiło

 

  • Gra negocjacyjna poprowadzona przez Wojciecha Woźniczkę- autora książki „Negocjuj!”. Niby nie zrobił nic szczególnego, a jednak- doprowadził do sytuacji, gdzie 100 osób w jednym momencie negocjowało zakup tego samego mieszkania 🙂 – takie rzeczy nie zdarzają się często. Poważnie mówiąc- dostałem możliwość poćwiczenia umiejętności, których nie posiadam, wypróbowania technik, o których niedawno czytałem w książce, przekonania się, że można dużo, jeśli się tylko zrobi pierwszy krok. Przy okazji- „kupiłem” za 265 tys. mieszkanie, które było wystawione za 299 tys. Przyznacie, że nieźle 🙂

 

  •  Obalanie mitów dotyczących spraw podatkowych w nieruchomościach. Grzegorz Grabowski, w sobie tylko znany sposób, spowodował, że przestałem myśleć o tej sferze biznesu, jako o czymś trudnym i kłopotliwym. Oczywiście, temat do najłatwiejszych nie należy i ciągle mam do niego spory respekt, ale wiem też, że trzymając się pewnych zasad, unikając podstawowych błędów ( np: flipowania bez działalności gospodarczej), współpracując z odpowiednimi ludźmi, można go spokojnie okiełznać.

flip

  • Ostatni, ale chyba najważniejszy aspekt, który najwięcej namieszał w mojej głowie, to uświadomienie sobie, że ten rodzaj działalności i zarabiania pieniędzy nie jest zarezerwowany dla wybranych. Nie trzeba być geniuszem, żeby z powodzeniem odnaleźć się na tym polu. Prezentacje przeprowadzone przez praktyków dały mi do zrozumienia, że najważniejsze to zacząć, mieć odpowiednią strategię i podstawową wiedzę matematyczną, żeby dobrze skalkulować przychody i wydatki.

  • Oczywiście przydadzą się umiejętności negocjacyjne, chęć doprowadzania spraw do końca, pewne zdolności komunikacyjne i społeczne, a także odporność na stres. To wszystko jednak są cechy, które w dzisiejszym świecie większość ludzi musi posiadać, żeby przetrwać. Nie przedłużając, uznałem, że się nadaję 🙂 .

 

Flip- o co w tym chodzi

 

Czym więc tak naprawdę jest flip i dlaczego coraz więcej osób się tym zajmuje? Odpowiedzi wydają się być dość proste. Flip to angielskie słówko, które można przetłumaczyć na język polski jako- „przewracać”, „przerzucać”, a także „pstryknąć”.  Nie jestem specjalistą od etymologii, ale widzę tu duży związek z tym, jak po polsku rozumiemy flip. Zakup nieruchomości w kiepskim stanie technicznym, szybka jego zmiana ( odwrócenie) i jeszcze szybsza sprzedaż.

Dla uzupełnienia powyższej definicji należy dodać jeszcze dwa kluczowe wyrażenia : „tanio” i „z zyskiem”. Ideą Flipa jest zatem znalezienie okazji inwestycyjnej, taniego mieszkania, które ze względu na swój stan techniczny można kupić znacznie poniżej jego rynkowej wartości. Następnie zainwestowanie w remont i szybka transakcja sprzedaży z możliwie jak największym zyskiem.

Mówi się, że dobrze przeprowadzony flip to gwarancja zysku w okolicach 30 tys złotych. Oczywiście wszystko zależy od metrażu takiej nieruchomości, jej lokalizacji, oczekiwanego standardu po remoncie i tym podobnych czynników. Gwarancja, a raczej duże prawdopodobieństwo zysku powoduje, że coraz więcej osób interesuje się tym tematem.

 

Gdzie jest haczyk

 

Skoro to takie proste, to czemu wszyscy tego nie robią? Zamiast pracować na etatach w korporacjach, albo prowadzić swoje mało dochodowe biznesy, wszyscy mogliby handlować mieszkaniami i zarabiać krocie. Oczywiście takie stwierdzenie jest już w swoim założeniu błędne. Do transakcji potrzebne są dwie strony, a przecież ktoś te wyremontowane mieszkania musi kupować. Okazuje się też, że czynników powstrzymujących ludzi przed taką działalnością jest znacznie więcej i są one dość zróżnicowane:

  • Kapitał początkowy/ bariera wejścia- nie każdego stać na zakup mieszkania, nawet w niższej cenie. Nie każdy też posiada zdolność kredytową
  • Opory przed zadłużaniem się- nawet gdy ta zdolność kredytowa jest, nie wszyscy czują się komfortowo zaciągając dług
  • „To nie dla mnie, nie chcę się użerać z budowlańcami”- szukamy powodów, dla których nie chcemy ruszyć z miejsca i opuścić strefy komfortu, nawet jeśli czujemy się w niej mega niekomfortowo ( paradoks? 🙂 )
  • „To nie dla mnie, nie znam się na podatkach, notariuszach i tych wszystkich sprawach urzędowych”- ciągle szukamy powodów
  • „A co, jeśli nikt potem tego ode mnie nie kupi?”- zdarzają się i takie argumenty
  • „Nie mam czasu na zajmowanie się remontami, za długo siedzę w pracy”- znowu strefa komfortu

 

Myślę, że powodów można znaleźć dużo więcej, te które wypisałem powyżej są mi najlepiej znane, niektóre nawet z autopsji 🙂

flip

 

Dość powodów, znajdźmy sposoby

 

Wśród praktyków i ekspertów od handlu mieszkaniami pojawia się szereg złotych rad, które mają doprowadzić do sytuacji, w której flip nie ma prawa się nie udać. Odpowiednie przygotowanie i nakreślenie właściwej strategii są kluczem do sukcesu. Oczywiście, że trzeba się napracować, oczywiście, że samo nic się nie zrobi, ale jesli ryzyko jest bliskie zeru, to komfort psychiczny jest nieoceniony.

Podstawowe zasady udanej transakcji to:

  • kup tanio, znacznie poniżej wartości rynkowej, bo to już na tym etapie decydują się losy Twojego przyszłego zysku
  • szukaj okazji
  • współpracuj z właściwymi pośrednikami, którzy rozumieją Twoje potrzeby
  • negocjuj, ucz się, ćwicz i znowu negocjuj
  • zaplanuj swój zysk, nie przekraczaj maksymalnej ceny zakupu, którą wyliczyłeś
  • przeprowadź remont porządnie, nie żałuj pieniędzy na ten etap ( oczywiście zgodnie z zaplanowanym wcześniej budżetem)
  • zrób profesjonalne zdjęcia wyremontowanego mieszkania
  • sprzedawaj w cenie rynkowej, albo nieznacznie poniżej
  • negocjuj przy sprzedaży, nie odpuszczaj zbyt łatwo

 

Podobnie jak w przypadku powodów- wymówek, również i w przypadku sposobów i porad powyższe punkty nie wyczerpują tematu. Nie zamierzam jednak wymądrzać się tutaj za bardzo, tym bardziej, że sam JESZCZE nie przeprowadziłem żadnego flipa. 🙂 

Obiecuję jednak, że gdy tylko nastąpi moment pierwszego zakupu, remontu i sprzedaży- będę się z Wami dzielił na bieżąco moimi spostrzeżeniami i doświadczeniami. 

Dla tych, którzy pierwsze transakcje mają za sobą, pewnie nie będzie to nic odkrywczego, ale (tu pewnie nie jestem zbyt obiektywny) myślę, że doświadczenia początkującego flippera mogą być dla kogoś interesujące. 

Polecam książki

 

Choć z powyższego artykułu to nie wynika, to nie zapomniałem dlaczego piszę tego bloga i jaki był jego oryginalny cel 🙂 Poniżej polecam zatem bardzo gorąco książki powiązane z tematem.

 

„Negocjuj!”- Wojciech Woźniczka. Czytamy o finansach.

 

 

„Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami”- Grzegorz Grabowski. Czytamy o finansach.

 

 

czytamy o finansach

„Zarabiaj na nieruchomościach”- Wojciech Orzechowski. Czytamy o finansach

 

 

Dziękuję za zainteresowanie tym artykułem. Jeśli masz jakieś uwagi, spostrzeżenia, gorąco zapraszam do podzielenia się nimi ze mną w komentarzu.

Pozdrawiam 

Tomek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Brak Komentarzy

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER
Bądź na bieżąco z tym, co warto przeczytać w tematyce finansów osobistych. Obiecuję, że nie otrzymasz ode mnie żadnego SPAMu!